Türkiye’de konutun bir yatırım aracı olup olmadığı uzun yıllardır tartışılan bir konu. Bu tartışma, son dönemde artan kira uyuşmazlıkları nedeniyle yeniden gün yüzüne çıktı. Küresel ölçekte konut, değer kazandıkça sahiplerine kazanç sağlayan klasik bir yatırım aracı olarak görülüyor. Aynı zamanda, aylık kira geliri de bu yatırımın neması olarak ek bir gelir sunar. Yatırımcılar, değer kazanan gayrimenkuller sayesinde servetlerini artırmayı amaçlar. Ancak Türkiye’de konutu yalnızca bir yatırım aracı olarak görmek, bu yapının asıl işlevini göz ardı etmek olur. Çünkü gayrimenkul, Türkiye’de sadece yatırım değil, büyük miktardaki parayı güvenli bir şekilde muhafaza etme yani “saklama aracı” olarak da kritik bir rol oynuyor.
Konutun Saklama Aracı Olarak Kullanımı: Türkiye Gerçeği
Bugün açıklanan TÜİK Ekim ayı verilerine göre, Türkiye genelinde toplam 165 bin 138 konut satışı gerçekleşti ve bu satışların büyük bir kısmını ilk el konutlar oluşturuyor. Halkın alım gücünün en düşük seviyelerde olduğu, faiz oranlarının ise zirvede olduğu bu dönemde, bu satış rakamları çeşitli şekillerde yorumlanıyor. Satış detaylarına bakıldığında ise ipotekli satışların %14 seviyelerinde kaldığı, nakit ve diğer satış türlerinin %86 gibi baskın bir oranla öne çıktığı görülüyor. Bu nakit satışlar farklı şekillerde yorumlansa da, konutun sadece bir yatırım aracı değil, aynı zamanda bir saklama aracı işlevi yorumcular tarafından göz ardı ediliyor.
Türkiye’de kaynağı belli olmayan veya kayıt dışı gelire sahip olan bireyler(kayıt dışılıktan kasıt vergisi ödenmemiş kazançlarda bu kategoriye dahildir), bu parayı yasal sınırları zorlamadan saklayabilmek adına genellikle gayrimenkule yöneliyor. Bu tarz kaynakların, halk arasında “kara para” olarak anılması boşuna değil.
Konut satış rakamlarını yorumlarken çoğu zaman bazı çelişkilerle karşılaşılmasının sebebi de bu “saklama amaçlı” alımları. Birçok bölgede konut fiyatlarının, piyasa koşullarıyla açıklanamayacak şekilde yüksek olması, bu satın alımların doğrudan bir sonucu. Normal piyasa koşullarında bu kadar yüksek fiyatlar anlamlandırılamayabilir; çünkü bu alımlar sadece yatırım yapmak değil, sermayeyi güvenli bir şekilde muhafaza etmek amacıyla yapılıyor.
Örneğin, cebinde 20 milyon TL bulunan bir kişi bu parayı bankaya yatırmaya çalıştığında kaynağı sorgulanır. Ancak, 20 milyon TL ile 3 veya 4 daire satın alarak, tapu işlemlerinde belediye rayiç değeri üzerinden bedel belirlenirse, kağıt üzerinde yalnızca ortalama 2 milyon TL harcamış gibi görünür ve 4 adet daire sahibi olur. Böylece, kaynağı belirsiz bu parayı konut alımı yoluyla sisteme sokmadan güvenli bir şekilde saklama olanağına kavuşur.
Esasında örneğimiz gerçekte olanların yanında çok basit kalıyor. Söz konusu bir kaç daire değil; onlu, yirmili gruplar halinde yapılan toplu alımlar. Çoğu insan, “Bir ev nasıl 10 milyon TL, 15 milyon TL olabilir? Kim bu fiyatları ödeyebilir?” sorusunu sorarken, bazı yatırımcılar için bu satın alımlar büyük paraları tek bir taşınmazda muhafaza etmenin güvenli bir yolu. Dahası, bu tür daireler çoğunlukla kiraya bile verilmez; çünkü bu tür bir yatırımın amacı nakit akışı sağlamak değil, sermayeyi güvenle saklamaktır. Örneğin, Şişli gibi merkezi bir bölgede bir rezidansın iki katının tek bir kişi tarafından satın alındığı ve yıllarca boş durduğu örnekler mevcut. Bu tür durumlar saklama yatırımlarının nasıl işlediğini gözler önüne seriyor.
Türkiye’de Konut Yatırımının Derin Anlamı: Arsa ve Konut Sahibi Olmak
Kısacası; Dünya genelinde konut, değer kazandıkça kazanç sağlayan bir yatırım aracı olarak kabul edilirken, Türkiye’de konutun aynı zamanda bir saklama aracı olarak kullanılması, gayrimenkul piyasasının kendine özgü bir yapıya sahip olduğunu ortaya koyuyor. Yatırım, birikim ve güvenli liman kavramlarının iç içe geçmesi, Türkiye’de yapılan konut satışlarının analizini daha karmaşık hale getiriyor. Saklama aracı işlevini göz ardı ederek yapılan değerlendirmeler, piyasaya dair 180 derece zıt yorumların ortaya çıkmasına yol açmaya devam edecektir.