2021 yılından itibaren konut fiyatlarında yaşanan anormal artış, birçok vatandaş için konut sahibi olmayı ulaşılmaz hale getirdi. Bu artışın sebepleri arasında; geçmiş dönemde verilen ucuz krediler, artan enflasyon karşısında varlıklarını korumak isteyen vatandaşların konutu bir yatırım ve koruma aracı olarak görmesi, yabancıların vatandaşlık almak amacıyla konut satın almaları ve konuta talebi arttıran kararların alınmasına karşın konut arzının aynı oranda artmaması gibi unsurlar yer almaktadır. Ancak, günümüzde uygulanan yüksek faiz oranları ve erişilebilir olmaktan çıkan konut fiyatları nedeniyle konut satışlarında ciddi azalmalar gözlenmektedir. Sektör yetkilileri, azalan satışlarla ilgili olarak likiditenin azalması sebebiyle sektörün giderek zora girdiğini belirtmektedir.
* TÜİK Haziran 2024 Konut Satış İstatistikleri
Son dönemde gayrimenkul piyasasında ekstra bir talep oluşturan yabancıların vatandaşlık için ev alımı, 2022 yılında ‘Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’te yapılan değişiklikle önemli ölçüde azalmıştır. Yapılan bu değişiklikle, vatandaşlık için konut alımı yerine mevduata para yatırma gibi farklı seçenekler sunulmuştur. Bu değişiklik sonucunda, yabancıların konut alımları son üç yılın en düşük seviyelerine gerilemiştir.
*TÜİK Haziran 2024 Konut Satış İstatistikleri
Günümüzde, politika faiz oranlarının %50’ye kadar yükseltilmesiyle birlikte konut kredisi faizleri ve maliyetleri alışılmışın çok üzerinde seyretmektedir. Yüksek kredi maliyetlerinin yanı sıra, konut fiyatlarının ulaşılabilir olmaktan çıkması da konut alımına olan talepte azalmaya sebep olmuştur. Ayrıca, gayrimenkullerin gerçek değerlerinin tapuda belirtilmemesi nedeniyle kullanılabilecek kredi miktarının sınırlı/düşük kalması nedeniyle konut alım-satımında kredi kullanımı azalmış ve nakit alım dönemi başlamıştır. Tüm bu durgunluğa rağmen, konut fiyatlarındaki düşüş henüz beklenen düzeylere ulaşmamıştır. Bunun temel nedeni ise, ev sahiplerinin kredi faiz oranlarının düşeceğine, konut fiyatlarının yeniden artacağına olan inançları ve konut stoklarında arz artırıcı karar ve işlemlerin yapılmamasıdır.
Faiz İnecek, Konut Fiyatları Uçacak mı?
Piyasada oluşmaya başlayan faiz indirimi beklentisine karşın, 26/07/2024 tarihinde Merkez Bankası (TCMB) Başkan Yardımcısı Cevdet Akçay Reuters haber ajansına yaptığı açıklamada; erken faiz indiriminin gündemlerinde olmadığını, faiz indirimlerine başlanıldığında dahi sıkı duruşun korunarak hareket edileceğini açıkladı. Bu açıklama olağanın dışında bir açıklama olup, faiz indirimlerinin sert ve keskin yapılmayacağının deklaresi niteliğindedir. Yapılan açıklamaya uygun şekilde faiz indirimlerinin yapılması halinde dahi, konut kredilerinin ulaşılabilir seviyelere gelmesi 2026 yılı sonlarını bulacaktır. Bu durum da kısa vadede ev sahiplerinin kredi faiz oranlarının düşeceğine ve konut fiyatlarının yeniden artışa geçeceğine dair düşüncelerinin yersiz olduğunu göstermektedir. Ancak konut fiyatlarının tekrar ulaşılabilir olması için yüksek faiz uygulaması tek başına yeterli olmayacaktır. Sonuç itibariyle, konut arzında artış yaşanmaması ve yüksek faiz oranlarının devam etmesi durumunda, konut piyasasında uzun bir süre durgunluk yaşanacaktır. Ancak bu durum, beklenen fiyat düşüşünü tetiklemeyecektir.
Proje Bazlı Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Gelişimi ve Piyasaya Katkısı
Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, 26 Mayıs 2024 tarihinde AA muhabirine verdiği röportajda, gayrimenkul yatırım fonlarının gayrimenkul projelerine yatırım yapmasının önünü açacak düzenlemeyi hayata geçireceklerini belirtti. Bu düzenlemenin konut arzını artıracağını, konut fiyatlarındaki yukarı yönlü piyasa baskısını azaltarak konuta erişilebilirliği her kesim için kolaylaştıracağını ifade etti. Bu kapsamda, Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) hazırladığı Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu (Proje GYF) kurulmasına ilişkin düzenlemede son aşamaya gelindiğini bildiren Şimşek, ‘Kurul tarafından yapılacak düzenlemeyle gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) gayrimenkul projelerine yatırım yapmasının önü açılacak. Düzenlemeyle, bu fonların portföyleri uygun hale getirilip tür değişikliği yapılacak. Konut arzının artmasıyla birlikte konut fiyatlarındaki yukarı yönlü piyasa baskısı azalacak ve böylelikle konuta erişilebilirlik her kesim için kolaylaşacak’ açıklamasında bulundu.
Bu gelişmeler sonucunda, 17 Temmuz 2024 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan değişiklikle, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’ne Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları hükümleri eklenmiş ve yürürlüğe girmiştir.
Gayrimenkul Yatırım Fonları ile Proje Gayrimenkul Fonları Arasındaki Farklar
Gayrimenkul yatırım fonları, bireysel tasarrufların bir araya getirilerek profesyonel yöneticiler tarafından gayrimenkul yatırımlarında değerlendirilmesini sağlayan kurumsal yapılar olarak tanımlanabilir. Daha basit bir anlatımla, gayrimenkul yatırımı yapmak için yeterli parası olmayan veya kira sorunları ve diğer zorluklarla uğraşmadan gayrimenkul yatırımı yapıp kar elde etmek isteyen kişiler için kurulan bir topluluk olarak düşünülebilir.
Yeni düzenlemeden önce gayrimenkul yatırım fonlarına dahil edilebilecek gayrimenkullerde bazı sınırlamalar bulunmaktaydı. Örneğin, fon toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması ve aktif toplamının en az %75’inin yurtiçi gayrimenkul yatırımlarında bulunması zorunluydu. Ayrıca, fon toplam değerinin en fazla %20’si anonim ortaklıkların paylarına yatırım yapılabilirken, inşaat ruhsatı almamış veya hafriyat aşamasındaki projeler fon kapsamı dışında bırakılıyordu.
Proje Gayrimenkul Fonları, gayrimenkul yatırım fonlarından farklı olarak, bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşlarının hazırladığı raporlarla toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrıldığı belirlenen gayrimenkul projelerine yatırım yapmayı hedefler. Tebliğe eklenen 16. madde ile 18/A maddesi gereğince, bu tür projelere yatırım yapmak üzere ‘proje fonları’ kurulması mümkün hale getirilmiştir. Bu değişikliklerle birlikte artık inşaat ruhsatı almamış veya hafriyat aşamasında bulunan konut projelerine yönelik fonlar kurulabilecektir.
Bu fonlara yatırım yapan kişilere, fondan çıkarken fonlarını nakde çevirebilme veya paylarına karşılık gelen gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı hakları devralabilme imkanı sağlanmıştır. Yani, bir konut projesinde daire bazlı olarak satış yapılabilmesi için, projenin başında ‘proje bazlı gayrimenkul fonu’ çıkarılarak proje bitiminde dairenin teslimine ilişkin işlemler gerçekleştirilebilir hale gelmiştir.
Ayrıca, yapılan değişikliğe eklenen geçici madde ile mevcut gayrimenkul yatırım fonlarının 31/12/2024 tarihine kadar yeni düzenlemelere uyum sağlayarak ‘proje gayrimenkul fonu’ olmalarının önü açılmıştır. Bu kapsamda, uyum sağlaması beklenen 82,7 milyar TL’lik gayrimenkul fonu olduğu dikkate alındığında, ilerleyen zamanlarda bu alanda yapılacak yatırımlar açısından ciddi gelişmelerin olacağı aşikardır.
Yapılan değişiklikler ile konut almaya yetecek parası olmayan ancak konuta yatırım yapmak isteyen kişilere fonlar aracılığıyla yatırım yapma imkanı sunulmuştur. Ayrıca, kiraya vererek gelir elde etmek için konut alımı yapmak isteyenler ile kiralama yapmaksızın sadece gayrimenkulün değer kazanacağı düşüncesiyle yatırım yapmayı tercih edenler için de yeni bir yatırım aracı oluşturulmuştur. Bu seçenekler sayesinde, yatırılan para atıl durmak yerine proje gayrimenkul fonları aracılığıyla yeni konut yapımında finansman kaynağı olarak kullanılabilecek ve ülke ekonomisinin büyümesine, inşaat sektörünün gelişmesine katkı sağlayacaktır.
Sonuç olarak, yukarıda bahsedilen düzenlemeler ile projelerini kendi öz sermayeleriyle tamamlayamayan firmalara fon yatırımları aracılığıyla finansman sağlanması amaçlanmaktadır. Başka bir deyişle, konut arzı oluşturma noktasında TOKİ ve Emlak Konut gibi kuruluşların projelerinin yanı sıra, ilerleyen süreçte fonlar aracılığıyla finanse edilen özel sektör konut projeleri de bolca karşımıza çıkacak ve konut arzına katkı sağlayacaktır.
Yapılan Değişiklikler Konut Fiyatlarının Erişilebilir Olması İçin Yeterli Mi?
Yapılan değişiklik ile konut arzının artması, konut fiyatlarında beklenen düşüş için ivme kazandıracaktır, ancak bu tek başına yeterli olmayacaktır. Öncelikle, boş olarak tutulan konutların kira veya satış piyasasına kazandırılması gerekmektedir. Sadece İstanbul’da, 2023 rakamlarına göre 450 bin ila 750 bin boş daire olduğu ifade edilmektedir. Bu konutların atıl vaziyette durması ekonomik bir katkı sağlamayacağından, konut arzı artırılırken atıl durumdaki konut stoklarının da kira veya satış piyasasına kazandırılması gerekmektedir.
Bu stokların ekonomiye kazandırılması için öncelikle kira uyuşmazlıklarında yaşanan sorunların giderilmesi için gerekli kanuni düzenlemelerin yapılması gerekmektedir. Ardından, uzun süredir dile getirilen boş konutlara vergilendirme yolunun açılması ve buradan elde edilen gelirin TOKİ aracılığıyla yeni konut yapımında değerlendirilmesinin doğru bir seçenek olacağını düşünüyoruz.
Her ne olursa olsun, barınma hakkı en tabi hak olduğu unutulmamalıdır. Barınma hakkının güvence altına alınması, toplumun huzur ve refah düzeyinin korunması ile doğrudan ilintilidir. Özellikle büyük şehirlerdeki boş duran konutlar, kira artışlarının kontrol edilememesi ve yargı süreçlerinin yavaş işlemesi nedeniyle kiralık gayrimenkul bulmanın zorlaşması, toplumsal yapıya zarar vermektedir. Sağlıklı ve güvenli konutlarda yaşama hakkı, insan haklarının temel unsurlarından biridir. Bu sorunların çözülmesi, vatandaşların geleceğe umutla bakabilmesi için öncelikli bir gereklilik arz etmektedir.
!!! Bu ve buna benzer daha fazla içeriğe kiragunlukleri.com’dan ulaşabilirsiniz. Siz de bizlere destek vermek için sosyal medyada paylaşım yapabilir, başınızdan geçen olayları sosyal medya hesaplarımızdan ve iletişim bölümünden bize yollayabilirsiniz. !!!
!!! Yasal Uyarı: Bu yazı, herhangi bir kişi veya kurumu hedef almamakta olup yatırım tavsiyesi niteliği taşımamaktadır. Sitemizde yayınlanan yazıların tamamı toplumun bilgilendirilmesi amacıyla kaleme alınmıştır. !!!