Meseleleri çözüme kavuşturmanın ilk adımı, onları görünür kılmaktır. Bu mottoyla kurduğumuz sitemizin ilk yayını olarak, birçok ev sahibinin başına gelen ancak sadece kendilerinin başına geldiğini düşündükleri bir dolandırıcılık yöntemini siz değerli okuyucularımız ile paylaşmak istiyorum. Bu dolandırıcılık yönteminin adı ise ‘Askıda Kira’. Bu isim pek çok kişiye farklı anlamlar çağrıştırıyor olsa da dolandırıcılar için bu ifade bedavaya oturacakları yer anlamına geliyor.
Son yıllarda kiralık konut piyasasında ortaya çıkan bu dolandırıcılık yöntemi, hem ev sahiplerini hem de diğer kiracıları zor durumda bırakmaktadır. Özellikle büyük şehirlerde ve yoğun talep gören bölgelerde daha sık görülen bu yöntemde, dolandırıcıların banka hesaplarında para bulunmamakta, üzerlerine kayıtlı ev veya araba gibi varlıklar olmamakta ya da mevcut varlıklarının üzerinde birden fazla haciz ve ipotek bulunmaktadır. Bu durum, mağdur ev sahiplerinin alacaklarını tahsil etmelerini imkansız hale getirmektedir.
Dolandırıcılık Yöntemi Nasıl İşliyor?
Bu özelliklere sahip dolandırıcılar, genellikle diğer ilanlardan daha yüksek fiyatta olan konutları hedef alarak hareket ediyorlar. Kriterlerine uygun kiralık evleri gezerek kiralamak istediklerini söylüyor ve gayet masum birer kiracı gibi evi kiralama işlemlerini gerçekleştiriyorlar. İstenilen depozito bedelini ve emlakçı komisyonunu ödedikten sonra, 1 ila 2 aylık kira bedelini süresi içerisinde ödüyor akabinde çeşitli bahaneler öne sürerek kira ödemelerini yapmıyorlar. (Bu tip dolandırıcılar arasında kiralanana taşındıktan sonra herhangi bir ödeme yapmayanlar dahi mevcut).
Ev Sahiplerinin Karşılaştığı Zorluklar
Tabii ki kira ödemeleri yapılmadığında ev sahibinin durumu fark etmesi uzun sürmüyor. Ev sahibi, kira bedellerinin ödenmediğini fark ettiğinde dolandırıcıyı uyarıyor ve ödemelerin yapılmasını talep ediyor. Ancak dolandırıcı, farklı bahanelerle ödemeleri sürekli erteliyor veya hiç yanıt vermiyor. Bunun üzerine ev sahibi, ödenmeyen kira bedellerini tahsil etmek ve dolandırıcıyı tahliye etmek amacıyla icra takibi başlatmak zorunda kalıyor. Kanun gereği, ödenmeyen kira bedellerinin tahsili ve süresi içerisinde itiraz edilmez ve ödenmez ise tahliyesini istemek için kiracıya 30 gün süre verilmesi gerekiyor. Bunun uygulamadaki adı ise “Örnek 13: Tahliye Talepli Ödeme emri”.
Baştan itibaren kötü niyetli hareket eden dolandırıcılar, Örnek 13: Tahliye Talepli Ödeme emrinin kendilerine tebliğiyle birlikte 7 günlük süresi içerisinde, sözleşmedeki imzanın kendisine ait olmadığını, borcunun bulunmadığını belirtir şekilde itirazda bulunuyorlar. Bu durumda da ev sahibinin Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ile taşınmazın tahliyesine yönelik dava açmaktan başka çaresi kalmıyor. Tabii son dönemde mahkemelerdeki yoğunluklar nedeniyle itirazın iptali ile tahliye davası açıldığında ilk duruşma günü genellikle 8 ila 12 ay sonraya veriliyor.
İmzanın kendisine ait olmadığını belirten dolandırıcı ya duruşmalara katılmıyor ya da imza örnekleri alınıp adli tıptan rapor gelinceye kadar 2 ila 3 celse geçmiş oluyor. Sonuç itibariyle imzanın kendisine ait olduğu anlaşılarak, haksız itirazının iptaliyle tahliyesine karar veriliyor. Bu süre boyunca da kira ödemeyen dolandırıcı, kararın çıkmasıyla birlikte bir gecede kamyonu kapıya dayayarak eşyalarını alıyor ve yeni avının peşine düşüyor.
Bu sırada haksız itiraz iptal edildiği için mağdur ev sahibi icra dosyasında alacağını tahsil etmeye çalışsa da, dolandırıcının adına kayıtlı banka hesaplarının boş olduğu, üzerine kayıtlı menkul veyahut gayrimenkulünün olmadığını gelen haciz cevap yazılarından ve haciz sorgulamalarından anlıyor. Bir sinirle menkul haczini düşünse dahi dolandırıcının son adresi halen kiralanan taşınmaz olduğu için, mernis adresi dahi bulunmayan birinden alacağını alma şansının olmadığını anlıyor.
Burada en büyük zararı ise ailesiyle beraber veya tek başına kirada oturan gerçek kiracılar görüyor. Başına böyle bir olay gelen ev sahibi, ya evini bir daha kiraya vermiyor ya da ağır şartlar öne sürerek kiraya veriyor. Unutulmamalıdır ki, iyi kiracınızın olması ne kadar önemliyse iyi ev sahibinizin olması da o kadar önemlidir. Kiracılar ve ev sahipleri bir ortak paydada buluşmalı ve birbirine tolerans göstererek hareket etmelidir. Bu olumsuzluklar her iki tarafa da zarar vermektedir. Bu sorunların kökten çözümü için evvela ekonomik sorunların çözülmesi gerekse de, bu ve benzeri yöntemlerin revaçta olmasının asıl sebebi duruşmaların ve yargılamaların uzun aralıklarla yapılmasıdır. Bu nedenle öncelikle bu sorunun çözülmesi gerekmektedir. Bunun için de en kısa yöntem, kira uyuşmazlıkları için uygulanan sözlü yargılama usulündeki gecikmelerin telafi edilebilmesi ve önüne geçilebilmesi için kira uyuşmazlıklarında dosya üzerinde inceleme yaparak karar vermeyi içeren yeni bir yargılama usulü Hukuk Muhakemesi Kanununda düzenlenmelidir.
Örnek Olay: (Gerçek bir olayın belirli kısımları sansürlenerek aktarımıdır)
İstanbul’da taşınmazı bulunan bir ev sahibi, evini emlakçı vasıtasıyla kiraya veriyor. Kira bedeli ve depozito ödemesinde herhangi bir pazarlık yapmayan dolandırıcı, emlakçı komisyonunu da tek seferde ödüyor. Kısa bir süre sonra ödeme yapmayı bırakmasının ardından yukarıda anlattığım icra takibi ve dava süreci başlıyor. Geçen süreçler ve tarihleri aşağıda tek sıra halinde aktaracağım, böylece anlaşılması daha kolay olacak: (Vekili olarak bulunduğumuz en son tarihli davanın bu olması sebebiyle bu örnek verilmiştir.)
- 27/07/2023 tarihinde icra takibi başlatılıyor.
- 01/08/2023 tarihinde ödeme emri gönderiliyor. Ancak kişi ödeme emrini almadığından,
- 28/08/2023 tarihinde ikinci kez ödeme emri gönderiliyor ve
- 05/09/2023 tarihinde ödeme emri muhtara tebliğ ediliyor. Burada ödeme emrini alan kişinin ya 7 gün içerisinde itirazını icra dosyasına bildirmesi gerekiyor ya da 30 gün içerisinde ödeme yapması gerekiyor. Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir husus var, borçlu 7 gün içerisinde itirazını bildirmese dahi Yeknesak yargı kararları gereği, alacaklının tahliye davası açmak ve icra dosyasını kesinleştirerek haciz işlemlerine başmak için 30 günlük ödeme süresinin bitmesinin beklemesi gerekiyor.
- Somut olayımızda herhangi bir itiraz gelmediğinden 30 gün sonra banka hesaplarına ve diğer alacaklara haciz işlemleri yapılıyor ve cevapları bekleniyor. Sonuç olarak bütün haczedilebilir bakiye 12 TL. (İtiraz gelmemesinden kaynaklı olarak yargılama çok daha kısa sürmüştür)
- Bunun üzerine, 18/12/2023 tarihinde icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açılıyor.
- 15/05/2024 tarihine duruşma günü veriliyor.
- 05/04/2024 tarihinde kiracı evi boşaltarak anahtarları emlakçıya vermek suretiyle çıkıp gidiyor.
- Kiracının evi terk edip gittiği, anahtarları emlakçıya teslim ettiği, fiili tahliyenin yapıldığı mahkemesine celse öncesi beyan dilekçesiyle bildiriyoruz.
- 15/05/2024 tarihinde beyan dilekçesine istinaden tahliye gerçekleştiğinden karar verilmesine yer olmadığına karar veriliyor.
- 03/06/2024 tarihinde gerekçeli karar yazılarak taraflara tebliğe çıkarılıyor.
Bu süreç, dolandırıcılık yönteminin nasıl işlediğini ve ev sahiplerinin yaşadığı zorlukları net bir şekilde ortaya koymaktadır. İcra hukuk mahkemeleri genellikle 3 ila 5 ay sonraya duruşma günü verirken, sulh hukuk mahkemeleri ise ortalama 8 ila 12 ay sonraya duruşma günü vermektedir. Örnek olayımızda dolandırıcı icra dosyasına itirazda bulunmamış, bu nedenle dosya icra hukuk mahkemesinde açılmıştır. Eğer ki sulh hukuk mahkemesinde açılmış olsaydı yukarıdaki süreler çok daha uzun sürecekti.
Bu tür dolandırıcılık metotlarının ortaya çıkmaması için, yukarıda da belirttiğim üzere, hakimin dosya üzerinde inceleme yaparak duruşma açmaksızın doğrudan karar verebileceği durumları düzenleyen bir yargılama metodu yasa ile getirilseydi, bahsedilen süreler büyük oranda kısalacak ve bu tarz dolandırıcılık yöntemleri de ortaya çıkmamış olacaktı.
Yapılacak düzenlemeler ile yargılama sürelerinin kısaltılması, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların daha hızlı ve etkili bir şekilde haklarına kavuşmalarını sağlayarak adalet sisteminin işleyişini hızlandıracaktır. Bu sayede, dolandırıcılık yöntemlerinin önüne geçilecek ve daha güvenli ve şeffaf bir kiralama piyasası oluşacaktır.
Bu düzenlemeler yapılana kadar, ev sahiplerinin ve kiracıların mağdur olmaması için kiralama işlemi gerçekleşmeden önce birbirleri hakkında detaylı bilgiler alması ve kendilerine anlatılan şeylerin doğruluğunu tespit etmesi gerekmektedir. Bu kapsamda uygulamada, kiracı adayı hakkında icra takibi olup olmadığını öğrenmek, önceki ev sahibi ile iletişim kurmak, kredi skorunu gösterir belgeler talep etmek ve eski kiracı ile iletişime geçerek ev sahibinin tavır ve hareketlerini öğrenmek gibi çeşitli yöntemler kullanılmaya başlanmıştır.
Ancak unutulmamalıdır ki, barınma ihtiyacı temel bir haktır; hem ev sahiplerinin hem de kiracıların bu bilinçle hareket ederek ortak zeminde buluşmaları temennimizdir.
!!! Bu ve buna benzer daha fazla içeriğe kiragunlukleri.com’dan ulaşabilirsiniz. Siz de bizlere destek vermek için sosyal medyada paylaşım yapabilir, başınızdan geçen olayları sosyal medya hesaplarımızdan ve iletişim bölümünden bize yollayabilirsiniz. !!!
!!! Yasal Uyarı: Bu yazıda anlatılan olaylar, herhangi bir kişiye isnat edilmemiş olup, toplumun bilgilendirilmesi amacıyla kaleme alınmıştır. Suçu ve suçluyu övme veya teşvik etme amacı taşımamaktadır. Bu yazıdaki bilgiler, okurların bilinçlenmesi ve benzeri durumlarla karşılaşmamaları için hazırlanmıştır. !!!