Kira Artışına %25 Sınırı: Gerekli miydi? Piyasayı Nasıl Etkiledi?
Temmuz ayı yaklaşırken, kiracı ve kiraya verenlerin aklındaki en önemli soru konutlarda uygulanan %25 kira artış sınırlamasının uzatılıp uzatılmayacağı. Bu konuda hükümet tarafından net bir açıklama yapılmamış olsa da, ekonomi kanadından gelen açıklamalar, %25 oranındaki sınırlamanın uzatılmayacağı yönünde. Biz de bu yazımızda, konutlardaki kira kısıtlamasının kira piyasasına etkisini geçmişe dönük genel bir değerlendirme yaparak ele almak istedik.
Konutta uygulanan %25 sınırlaması hiç getirilmemiş olsaydı, kira piyasası bugün nasıl bir durumda olurdu?
Konut kira artışlarına %25 sınırlaması getirilmeden önce, yürürlükteki kanun uyarınca, kira yenileme dönemlerinde kira bedelinde artış oranı tamamen serbest değildi. Düzenlemeye göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranı, kira yenileme dönemindeki Tüketici Fiyat Endeksinin (TÜFE) 12 aylık ortalamalarını geçmemek şartıyla kira sözleşmesiyle belirleniyordu. Eğer belirlenen oran TÜFE’nin 12 aylık ortalamasından yüksekse, TÜFE’nin 12 aylık ortalaması uygulanıyordu. Bu nedenle, %25 sınırlaması getirilmemiş olsaydı dahi, konut kiralarına uygulanacak en yüksek artışlar aşağıdaki çizelgede belirtilen değerlere göre yapılacaktı.
Bu bilgiler ışığında, ortalama kira bedelleri üzerinden yapılacak hesaplamalarla kira piyasasındaki durumu genel olarak değerlendirmeye çalışacağız.
Ek-1: Ocak 2022 – Mayıs 2024 tarihleri arası TÜFE 12 aylık ortalamaları
Öncelikle, hazırlamış olduğumuz Tüketici Fiyat Endeksinin (TÜFE) 12 aylık ortalama tablosunda görüleceği üzere, en yüksek kira artış oranı Aralık 2022’de %72,31 olarak kaydedilmiştir. Biz de bu çalışmamızda en kötü senaryoyu ele alarak artırım oranını %72,31 olarak uygulayacağız.
2022 Temmuz Ayı Kiralık Konut İlan m2 ortalamaları:
sahibinden.com ile Betam’ın ortaklaşa yürüttüğü araştırmaya göre, 2022 Temmuz ayında ortalama kiralık konut ilan m² fiyatları İstanbul’da 76,9 TL, Ankara’da 38,5 TL ve İzmir’de 54,6 TL olarak belirlenmiştir.
Buna göre 100 m² bir konutun ortalama kira bedeli ve dolar karşılığını aşağıdaki tabloda görebilirsiniz.
| Şehir | m² Fiyatı (TL) | 100 m² Konut Kirası (TL) | 2022 Temmuz Dolar/TL Kuru | 2022 Temmuz USD Karşılığı |
|---|---|---|---|---|
| İstanbul | 76,9 | 7.690 | 17,41 | 441,60 |
| Ankara | 38,5 | 3.850 | 17,41 | 221,14 |
| İzmir | 54,6 | 5.460 | 17,41 | 313,56 |
%25 kısıtlaması gelmemiş olsaydı uygulanacak artış miktarına göre 2024 Haziran ayı kira bedeli ve dolar karşılığını aşağıdaki tabloda görebilirsiniz.
| Şehir | Temmuz 2022 Yılı Ortalama Kira Bedeli | Yasal Artırım Oranı (En Fazla) | 2023 Temmuz’dan 2024 Temmuz ayına kadar Ödenecek Kira Bedeli | Haziran 2024 yılı USD Karşılığı(USD) |
|---|---|---|---|---|
| İstanbul | 7.690 | %72,31 | 13.250 | 410,21 |
| Ankara | 3.850 | %72,31 | 6.633 | 221,14 |
| İzmir | 5.460 | %72,31 | 9.408 | 313,56 |
2024 Nisan ayında yeni bir kira sözleşmesi yapacak olsaydık, ortalama kira bedeli ne olurdu?(Nisan ayı sonrası verileri henüz yayınlanmamıştır)
Sahibinden.com ile Betam’ın ortak araştırmasına göre, 2024 Nisan ayında yeni bir kiracı için ortalama kiralık konut ilan m² fiyatları İstanbul’da 200 TL, Ankara’da 150 TL ve İzmir’de 179,4 TL olarak belirlenmiştir. 2024 Nisan ayı ortalama dolar/TL kuru 32,29 TL’dir. Bugünkü dolar kuru da aynı seviyede olduğundan, Nisan ve Haziran ayları arasında konut kiralarında hiçbir artış olmasa bile 100 m²’lik bir konutun kirası, en yüksek TÜFE 12 aylık ortalamasıyla artırılan kiradan daha yüksek olacaktır.
| Şehir | m² Fiyatı (TL) | 100 m² Konut Kirası (TL) | 2024 Nisan Dolar/TL Kuru | 100 m² Konut Kirası (USD) |
|---|---|---|---|---|
| İstanbul | 200 | 20.000 | 32,29 | 619,36 |
| Ankara | 150 | 15.000 | 32,29 | 464,52 |
| İzmir | 179,4 | 17.940 | 32,29 | 555,81 |
Sonuç olarak, fahiş kira artışlarının önüne geçmek amacıyla %25 kira artırım sınırlaması getirilmemiş olsaydı, en yüksek TÜFE 12 aylık ortalaması üzerinden artırım yapıldığında dahi, bugün yeni bir kiralama yapacak kişinin ödeyeceği kira bedelinden çok daha düşük bir kira bedeli ortaya çıkacaktı. Ayrıca, Sulh Hukuk ve İcra Hukuk Mahkemelerindeki kilitlenme hiç yaşanmayacak, toplumsal olarak kira ilişkilerindeki huzursuzluk oluşmayacaktı. Bu da gösteriyor ki, kira sınırlamaları, kira uyuşmazlıklarının geç çözülmesine, kiraya verenlerin güvensiz hissetmesine ve ileride artırım kısıtlaması olacağı endişesiyle kira bedellerini baştan yüksek belirlemelerine sebep olmuştur. Ayrıca, 6 aylık ve 1 yıllık kira bedellerinin peşin ödenmesi gibi yeni uygulamalar da ortaya çıkmıştır. Bu nedenle, %25 kira sınırlamasının uzatılmasının yarardan çok zarar getireceği aşikardır. Kira konusundaki sorunların ortadan kalkması için hızlı işleyen bir yargı sistemi ve kanun ile belirlenen TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına yönelik hükmün doğru uygulanması yeterli olacaktır.
!!! Bu ve buna benzer daha fazla içeriğe kiragunlukleri.com’dan ulaşabilirsiniz. Siz de bizlere destek vermek için sosyal medyada paylaşım yapabilir, başınızdan geçen olayları sosyal medya hesaplarımızdan ve iletişim bölümünden bize yollayabilirsiniz. !!!
!!! Yasal Uyarı: Bu yazıda anlatılan olaylar, herhangi bir kişiye isnat edilmemiş olup, toplumun bilgilendirilmesi amacıyla kaleme alınmıştır. Suçu ve suçluyu övme veya teşvik etme amacı taşımamaktadır. Bu yazıdaki bilgiler, okurların bilinçlenmesi ve benzeri durumlarla karşılaşmamaları için hazırlanmıştır. !!!