30 Mayıs 2025 Cuma tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, gayrimenkul piyasasında uzun süredir tartışma konusu olan fiyat manipülasyonlarına karşı denetleme yönünden düzenleme getirdi. Yapılan değişiklikle, 5 Haziran 2018 tarihli ve 30442 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan mevcut yönetmeliğin 12. maddesine eklenen yeni fıkra ile internet ortamında yer alan taşınmaz ilanlarında, genel ekonomik verilerle uyumsuz ve haklı bir gerekçeye dayanmayan fiyat artışları açıkça yasaklandı. Ayrıca, işletmelerin bu tür ilanlara aracılık etmesi de engellendi. Bu düzenleme, piyasa istikrarının korunması ve tüketici mağduriyetlerinin önlenmesi bakımından dikkat çekici.
Bu düzenlemelere ilişkin denetim ve yaptırım uygulama yetkisi ise Ticaret Bakanlığı’na aittir. Bakanlık, internet ortamında yayımlanan taşınmaz ilanlarının içeriklerini ve fiyat bilgilerini gerek resen gerekse şikâyet üzerine inceleyerek, yönetmeliğe aykırılık teşkil eden durumlarda idari yaptırım süreçlerini başlatabilmektedir. Ayrıca, ilan platformları ve emlak işletmeleri nezdinde yapılacak denetimlerde ilanların genel ekonomik göstergelerle uyumlu olup olmadığı da değerlendirme kapsamında yer almaktadır. Bu bağlamda, yetkili denetim birimleri tarafından yürütülecek etkin gözetim mekanizmaları, düzenlemenin caydırıcılığı ve piyasa üzerindeki olumlu etkisi açısından kritik bir rol oynamaktadır.
Söz konusu fahiş fiyat yasağına uyulmaması durumunda uygulanacak idari yaptırımlar ise hukuki açıdan ayrı bir tartışma başlığını oluşturuyor. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik kapsamında getirilen bu yeni düzenlemeye aykırılık halinde, hangi cezanın uygulanacağı meselesi, ilgili yönetmeliğin 18. maddesinde açıklığa kavuşturulmuş durumda. Bu maddeye göre; yönetmeliğin 12. maddesinin ikinci fıkrasına aykırı davrananlar hakkında 6563 sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’un 12. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi uyarınca işlem yapılırken, diğer hükümlere aykırılık halinde ise 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’un 18. maddesinde öngörülen idari para cezaları Ticaret Bakanlığı tarafından uygulanmaktadır.
Ancak dikkat çekici olan husus, 12. maddenin “İnternet ortamındaki ilanlara ilişkin yükümlülükler” başlığı altında yer alan ve 2023 yılında yapılan değişikliklerle getirilen — kamuoyunda Elektronik İlanlarda Doğrulama Sistemi (EİDS) olarak bilinen — düzenlemeler ile piyasa yapısını bozucu ya da tüketiciyi yanıltıcı ilanları önlemeye yönelik yükümlülüklerin, Bakanlıkça alınan tedbirlere uyma zorunluluğu çerçevesinde açıkça hüküm altına alınmış olmasına rağmen; bu kapsamla yapılan 2025 tarihli değişiklikle eklenen üçüncü fıkranın, yaptırım ayrımında açık ve ayrıksı bir şekilde belirtilmemiş olmasıdır. Bu durum, söz konusu fıkraya aykırılık halinde hangi idari yaptırımın uygulanacağı konusunda uygulamada tereddüt doğmasına neden olabilecektir.
Yönetmeliğin 18. maddesinde yapılacak değişikliğe kadar, taşınmaz ilanlarında, genel ekonomik verilerle uyumsuz ve haklı bir gerekçeye dayanmayan fiyat artışlarına yönelik idari para cezalarının belirlenmesinde 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’un 18. maddesinde öngörülen idari para cezaları uygulanacaktır. Bu kapsamda; her bir aykırılık için yüz bin Türk lirasından bir milyon Türk lirasına kadar idari para cezası verileceği öngörülmüş. Önceki uygulamalara bakıldığında, Ticaret Bakanlığı’nın emlak sektöründeki denetimlerinde, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren satılık emlak ilanlarında fiyatını yüzde 100 ve üzeri artırarak piyasayı ve serbest rekabeti bozan 545 kişiye, kişi başı 100.000 TL olmak üzere toplam 54.500.000 TL idari para cezası uygulandığı görülmektedir. Bu durum, Bakanlığın fahiş fiyat artışlarına karşı kararlı bir tutum sergilediğini ve alt sınırdan ceza uygulamalarıyla caydırıcılığı sağlamayı hedeflediğini göstermektedir.
Söz konusu düzenlemenin amacı, gayrimenkul sektöründe son dönemde yaşanan gerçeklikten uzak, spekülatif fiyat artışlarının neden olduğu tüketici mağduriyetlerini ortadan kaldırmak ve sektörde adil, rekabetçi ve istikrarlı bir piyasa yapısını yeniden tesis etmek olarak belirtilmektedir. Ancak sorunun temel nedenleri göz ardı edilerek yalnızca spekülasyonun fiyat artışlarının yegâne sebebi olarak görülmesi, gerçekçi bir yaklaşım değildir.
Kaldı ki, “fahiş artış”ın neye göre belirleneceği hususu belirsizliğini korumaktadır. Bilindiği üzere, satış piyasasında fiyatların her gün değiştiği bir yapı bulunmamaktadır. Özellikle son bir yıldır ya sabit kalan ya da enflasyonun altında artış gösteren fiyatların, TÜFE oranında artırılması durumunda dahi bu artışların “fahiş fiyat” kapsamında değerlendirilip değerlendirilmeyeceği ciddi bir muamma oluşturmaktadır.
Eğer aylık TÜFE artışını aşan her fiyat artışının “fahiş” olarak kabul edilmesi söz konusu olursa, bu durum satış piyasasında ciddi bir belirsizlik yaratacak ve kayıt dışı işlemlerin artmasına zemin hazırlayacaktır. Unutulmamalıdır ki, piyasalara yönelik aşırı müdahaleler; arzın daralmasına, yatırımcıların geri çekilmesine ve piyasa hareketliliğinin azalmasına yol açabilir.
Sonuç olarak, tüketicinin korunması amacıyla fiyat denetimleri elbette önemlidir. Ancak bu denetimlerin ekonomik gerçekler ve piyasa dinamikleri göz önünde bulundurularak, dengeli ve kapsamlı bir yaklaşımla uygulanması gerekmektedir. Aksi takdirde, konutlarda uygulanan %25’lik kira artış sınırının kira piyasasında yol açtığı sorunların benzerleri satış piyasasında da kaçınılmaz hale gelebilir.