Bölüm 1: Ev Sahiplerinin Mağduriyetleri: Gerçek mi, Algı mı?
Daha önce yayınlanan “Kira Artışına %25 Sınırı: Gerekli miydi? Piyasayı Nasıl Etkiledi?” başlıklı yazımızda da detaylıca belirttiğimiz üzere; 2022 yılında konut kiralarındaki maksimum artış oranının %25 ile sınırlandırılması, kiraya verenlerin kendilerini güvensiz hissetmelerine ve gelecekte kira artış oranlarında kısıtlamanın devam edeceği endişesiyle kira bedellerini baştan yüksek belirlemelerine yol açmıştır. Ayrıca, 6 aylık veya 1 yıllık kira bedellerinin peşin olarak kira başlangıcında ödenmesi gibi yeni talep ve uygulamalar da ortaya çıkmıştır.
Bu talep ve durumların doğal bir sonucu olarak, kiraya çıkacak vatandaşlar zor durumda kalırken, ev sahipleri toplum nezdinde ötekileştirilmeye başlanmıştır. Ev sahipleri, kendilerini mağdur olarak değerlendirse de, toplumun bir kesiminde halen suçlu olarak görülmektedirler.
Elbette, bütün ev sahiplerinin mağdur olduğunu ya da hepsinin zalim olduğunu söylemek yanlış olur. Her olay kendi içinde özel olarak değerlendirilmelidir. Genel olarak, ev sahiplerini ikiye ayırarak; gerçekten mağdur olan ev sahipleri ile çeşitli bahanelerle sürekli olarak daha yüksek kira bedeli arayışında olan ev sahiplerini ayırt etmek gereklidir. Bu yazıda, gerçekten mağdur olduğunu düşündüğümüz ev sahiplerinin karşılaştığı sorunları ele alacağız. Diğer grupta bulunan ev sahiplerinin talepleri, genellikle yapılan yargılamalar sonucunda reddedildiği için, onlar açısından gerçek bir sorun bulunmamaktadır.
Ev Sahiplerinin Karşılaştığı Sorunlar :
Mağdur olduğunu belirten ev sahiplerinin sorunlarına detaylıca baktığımızda, büyük bir çoğunluğunun eski tarihli kira sözleşmelerine sahip kişilerden oluştuğunu görüyoruz. Bu ev sahiplerinin yaşadığı sorunların kaynağında: uzun süren yargılamalar ve bu yargılamalar neticesinde elde edilen kararların hemen uygulanamaması (tehiri icra kararları alınması nedeniyle), istinaf sürelerinin uzunluğu ve yargı kararlarıyla uyarlama ve benzeri davaların açılamayacağı yönündeki uygulamalar ile enflasyon altında ezilen kira bedellerinde ısrarcı olunması gibi konular bulunmaktadır.
Ayrıca, kanun gereği 10 uzama yılı dolmadan kiraya verenin herhangi bir sebeple kira sözleşmesini feshedememesi hükümleri, ev sahipleri arasında ciddi endişelere ve sorunlara yol açmaktadır. Ancak burada bir hususa parantez açmak istiyorum; Ev sahibinin kiracıyı istediği zaman çıkarmaya çalışmasına da her daim karşıyız. Ev sahibinin mülkiyet hakkı ile kiracının barınma ihtiyacı arasında denge sağlanmalı, hak ve nesafet kurallarına uygun olarak, kanunda belirtilen hallerde kiracının tahliye edilebilmesi gerektiğini savunuyoruz. Uygulamada dile getirilmiyor olsa da, tahliye istemi ev sahibinin ihtiyacı sebebinden kaynaklı ise, kiracıya tahliye ve taşınma masrafları için rayiç bir tazminat verilmesi gerektiği yönünde de düzenleme yapılmalıdır. Sonuç itibariyle tahliyenin sebebi kiracıdan kaynaklanmamaktadır. Düzenini kendisiyle alakası olmayan bir nedenden dolayı bozarak başka bir eve taşınmak zorunda kalan kiracının zararının tazmini şarttır.
Yukarıda anlatılan teorik kısımlardan sonra mağduriyetlerin ve nedenlerinin daha iyi anlaşılabilmesi için yaşanan olaylardan örnekleri siz değerli okuyucularımıza sunmak isterim.
Yaşanan Olaylardan Örnekler :
Örnek 1: İstanbul’un en güzel semtlerinden birinde deniz gören bir dairenin kira bedellerinin geç ve eksik ödenmesi nedeniyle 11/10/2021 tarihinde örnek 13 tahliye talepli icra takibi başlatılmıştır. Ödeme süresi içerisinde ödeme yapılmaması nedeniyle itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılmıştır. Yapılan yargılama neticesinde tahliye kararı 08/03/2022 tarihinde verilmiştir. Söz konusu yargılama, süreler açısından gayet hızlı ilerlemesine rağmen kiracının tehiri icra talepli istinaf yoluna başvurması ve istinaf süresince tahliye kararının durmasıyla ev sahibi açısından mağduriyet başlamış durumdadır.
İcra hukuk mahkemesinde kararın verilmesinden sonra istinaf yoluna giden dosya, 1 yıl 9 ay sonra, 22/12/2023 tarihinde onanarak kesinleşmiştir.
Eksik ödeme nedeniyle icra takibinin başlatıldığı ve icra hukuk mahkemesinde davanın açıldığı tarihte davaya konu evin rayiç kira bedeli 20 bin ila 25 bin TL aralığında iken kiracının ödemiş olduğu kira bedeli 3.500,00 TL idi. Kiracı, dava açılışı ile fiili tahliyenin gerçekleştiği süre boyunca (yaklaşık 2 yıl) yıllık kira artışlarını yasal artırım oranı olan %25 üzerinden yapmıştır. Bu süre zarfında ödenen kira bedeli ise, enflasyon karşısında daha da eriyerek, o bölgedeki sitelerin aidat ödemesi seviyesine düşmüştür.
Sonuç itibariyle, tahliye kararı verildikten ve fiilen uygulandıktan sonra ev sahibi bir daha evini kiraya vermemeye karar vermiş, bu dertlerle uğraşmaktansa yazları 1 ay orada kalırım diyerek evini boş tutmaya karar vermiştir. Bu da kira piyasasından bir konutun daha eksilmesine sebep olmuştur.
Örnek 2: 01/10/2021 tarihinde Ankara’nın Çankaya ilçesinde bulunan 4+1 dairenin 1 yıllığına kiralanmasına yönelik kira sözleşmesi yapılmış ve kira bedeli aylık 4.000,00 TL olarak belirlenmiştir. 11 Haziran 2022 tarihinde fahiş kira artışlarının önüne geçmek amacıyla konutlardaki kira artışına %25 sınırlaması geçici kanun maddesi ile getirilmiştir. Bu nedenle kiracı tarafından 2022 ve 2023 yıllarında kira artışı %25 olarak uygulanmıştır.
Ev sahibi 2023 yılı içerisinde oğlunun evleneceği ve yeni bir eve çıkması gerektiğinden dolayı ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmışsa da, gelinen nokta itibariyle Ocak 2025 yılına duruşma günü verilmiştir. Yapılacak yargılama ve tehiri icra süreçleri nedeniyle 2 ila 3 yıl daha konutta oturamayacakları için yeni evlenen çift, kendileri için Çankaya’da 2+1 bir eve aylık 25.000 TL bedelle kiraya çıkmıştır.
Sonuç Olarak :
Görüleceği üzere, iki örnekte de ev sahiplerinin mağduriyeti kendi içerisinde tutarlı ve doğru gözüküyor. Ayrıca bunu sadece ev sahiplerinin mağduriyeti olarak değerlendirmemek gerekiyor. Toplum nezdinde bu sorunlar arttıkça kiralık evlerin bulunabilirliği zaman içerisinde azalacaktır. Bu da ilerleyen süreçlerde barınma sorunlarını ortaya çıkaracaktır.
Ancak bir hususa daha değinmek isterim, toplum nezdinde ev ve kira fiyatlarının sürekli arttığı gerekçesiyle 1.000-2.000 TL gibi rakamlar için sürekli kiracılarını dar boğaza sokan ev sahiplerinin, bu olaylardaki gerçek mağdurlar ile karıştırılmaması gerekmektedir. Bu tip ev sahiplerinin kira piyasasından silinip gitmesini temenni ettiğimizi bir kez daha dile getirmek isteriz.
Yukarıda belirttiğimiz gerçek sorunların çözülmesi, sağlıklı bir kira piyasasının oluşmasına katkı sağlayacaktır. Bu kapsamda sorunların kaynağının çözülmesi için kira uyuşmazlıklarında yapılan yargılamaların hızlandırılması gerekmektedir. Bunun için köklü yasal düzenlemelere ve sil baştan kanunlara gerek olmayıp aksaklıkların tespiti ile belirli noktalarda değişikliklerin yapılması yeterli olacaktır.
Konuyla İlgili Yasal Düzenleme Önerilerimiz:
1- Hakimin dosya üzerinde inceleme yaparak duruşma açmaksızın doğrudan karar verebileceği durumlarda yargılamanın dosya üzerinde yapılmasını düzenleyen yeni bir yargılama usulünün getirilmesi,
2- İcra iflas kanununda düzenlenen icranın geriye bırakılması kurumunun kira sözleşmesinden kaynaklanan davalarda uygulanmaması yönünde düzenleme yapılması,
3- İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında tahliyesine karar verilen kiracılara tahliye kararından sonra taşınma masraflarını karşılamaya yönelik olarak taşınma tazminatına hükmedilmesi ve taşınmaları için kiracıları dara düşürmeyecek şekilde belirli bir süre verilmesi, bu sürenin de tazminatın ödenmesinden sonra başlaması yönünde yasal düzenleme yapılması,
4- Kira tespit davalarında dava açılışı itibariyle dosya üzerinden yapılacak incelemede rayicin çok altında kaldığı tespit edilen kira bedelleri için dava bitinceye kadar “tedbiren” kira bedelinin yükseltilmesine ilişkin yetki sulh hukuk hakimlerine tanınması yönünde yasal düzenleme yapılması gerekecektir.
Sizin bu konu hakkındaki görüşleriniz neler? Ev Sahiplerinin Mağduriyetleri: Gerçek mi, Algı mı?
!!! Bu ve buna benzer daha fazla içeriğe kiragunlukleri.com’dan ulaşabilirsiniz. Siz de bizlere destek vermek için sosyal medyada paylaşım yapabilir, başınızdan geçen olayları sosyal medya hesaplarımızdan ve iletişim bölümünden bize yollayabilirsiniz. !!!
!!! Yasal Uyarı: Bu yazıda anlatılan olaylar, herhangi bir kişiye isnat edilmemiş olup, toplumun bilgilendirilmesi amacıyla kaleme alınmıştır. Suçu ve suçluyu övme veya teşvik etme amacı taşımamaktadır. Bu yazıdaki bilgiler, okurların bilinçlenmesi ve benzeri durumlarla karşılaşmamaları için hazırlanmıştır. !!!