Önceki yazımızda da belirtildiği üzere, elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunan kiraya verenin, bu belgeyi usulüne uygun şekilde icra takibine konu etmesi gerekir. Burada “icra takibine konu etmek” ifadesinden kastedilen, yalnızca bir dilekçe sunmak değildir. Bu ifade; İcra ve İflas Kanunu’nun öngördüğü usule uygun biçimde takip talebinin hazırlanması, gerekli harç ve masrafların yatırılması ve dosyanın yetkili icra müdürlüğüne sunularak(tevzi edilerek) sürecin fiilen başlatılması anlamına gelir.
Yazımızın bu bölümünde ise, Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibinin Hazırlanması sürecini tüm yönleriyle inceleyeceğiz. Bu kapsamda;
İcra Takibinde Taraflar
Öncelikle, icra takibini başlatacak kişinin kim olduğunun doğru belirlenmesi gerekir. Zira tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi başlatma hakkı yalnızca kiraya verene aittir. Burada kiraya veren ifadesiyle kastedilen, kira sözleşmesinde kiraya veren olarak gösterilen kişidir. Bu noktada kiraya verenin taşınmazın maliki olup olmamasının bir önemi yoktur; kiraya veren sıfatını taşımak, icra takibi için yeterlidir. Başka bir ifadeyle, malik sıfatı tek başına tahliye taahhütnamesi ile taahhüt olunan tarihte tahliyeyi isteme hakkı vermezken, kiraya veren sıfatı tahliyeyi talep etme yetkisini sağlar.
Somut bir örnek üzerinden açıklamak gerekirse:
Ayşe Hanım, ilerleyen yaşı nedeniyle kira sözleşmelerini bizzat yapmak istememekte ve bu konuda oğluna yetki vermektedir. Oğlu Mehmet Bey ise, annesi adına kayıtlı taşınmazı kendini kiraya veren olarak gösterdiği kira sözleşmesiyle kiraya vermektedir. Bu durumda tapuda malik Ayşe Hanım’dır; ancak kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatı Mehmet Bey’e aittir. Dolayısıyla, kiracının şartlara uygun olarak vermiş olduğu tahliye taahhütnamesini Ayşe Hanım doğrudan icra takibine konu edemez. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi mevcutsa, takip başlatma yetkisi Mehmet Bey’e aittir. Aksi halde, kiracı bu duruma itiraz edebilir ve itirazın alacaklı sıfatına sahip olmayan kişi tarafından yapılan bir takibe karşı olması nedeniyle, açılacak itirazın kaldırılması veya iptali davası reddedilecektir. Bu durumda tahliye hakkı fiilen kullanılamaz hale gelir ve süreç kiraya veren açısından sonuçsuz kalır.
Kiraya veren birden fazla kişi ise; kiraya veren sıfatı birden çok kişi tarafından kullanıldığı için bu kişiler arasında mecburi takip arkadaşlığı bulunmaktadır. Bu nedenle, icra takibinin geçerli şekilde yürütülebilmesi ve sonuç alınabilmesi için tahliye taahhütnamesine dayalı takibin mutlaka birlikte başlatılması gerekir. Aksi halde işlem eksik taraf nedeniyle geçersiz hale gelir.
Taşınmazın el değiştirmesi durumunda; Taşınmazın, kiracının tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten önce satılması halinde, yeni malik, Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca, kira sözleşmesiyle birlikte tahliye taahhütnamesinden doğan hak ve yükümlülükleri de devralır. Bu nedenle yeni malik, doğrudan icra takibi başlatabilir; ayrıca kiracıya ihtar gönderilmesi geçerlilik için zorunlu değildir. Yine, takip başlatıldıktan sonra taşınmaz el değiştirirse, yeni malik mevcut takibe halef olarak dava ve icra sürecine önceki kiraya verenin kaldığı yerden devam edebilir.
Kiraya verenin vefatı halinde; eğer tahliye taahhütnamesi henüz icraya konu edilmeden kiraya veren vefat etmişse, takip hakkı mirasçılara geçer. Mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan, takip tüm mirasçılar tarafından birlikte başlatılmalıdır.
Borçlu sıfatı, taşınmazı belirlenen tarihte tahliye etmeyi taahhüt eden kiracıya aittir. Birden fazla kiracı bulunması hâlinde, aralarında mecburi takip arkadaşlığı bulunduğundan takip mutlaka hepsine karşı yöneltilmelidir. Zira tahliye borcu bölünemez nitelikte bir borçtur. Kiracının değişmesi durumunda da farklı bir sonuç doğmaz; yeni kiracı, önceki kiracının vermiş olduğu tahliye taahhüdüyle bağlıdır ve bu nedenle ona karşı da doğrudan takip yapılabilir. Kiracının vefatı halinde ise, tahliye yükümlülüğü yasal mirasçılarına intikal eder ve takip, onların tamamına karşı yöneltilir.
Son olarak, kiracının taşınmazı alt kiraya vermesi durumunda da farklı bir sonuç doğmaz. Kiracıya karşı alınan tahliye kararı, alt kiracıyı da doğrudan bağlar. Bu nedenle alt kiracının ayrıca takipte taraf olarak gösterilmesine gerek bulunmaz. Aynı şekilde, kiracının taşınmazda birlikte yaşadığı kişiler de tahliye kararının sonuçlarından doğrudan etkilenir ve bu kişilerin ayrıca muhatap alınmasına gerek yoktur.
Yetkili İcra Müdürlüğünün Belirlenmesi
Tahliye taahhütnamesinin icra takibine konu edilmesi ile ilgili bir diğer önemli husus ise, Tahliye taahhütnamesine dayalı takibin hangi icra müdürlüğünde başlatılması gerektiğidir. Zira yetkili icra dairesinin doğru belirlenmesi, yalnızca sürecin sağlıklı ilerlemesini değil, yapılan tüm işlemlerin geçerliliğini de doğrudan etkiler. Bu nedenle, öncelikle tarafların tacir olup olmadıkları ve kira sözleşmesinde bir yetki şartının bulunup bulunmadığı dikkatle değerlendirilmelidir.
Eğer hem kiraya veren hem de kiracı tacir sıfatına sahipse ve kiralanan yer iş yeri niteliğinde ise, taraflar kira sözleşmesinde yetkili icra müdürlüğü veya mahkeme belirleyebilir. Bu durumda sözleşmede açıkça belirtilen yer, geçerli bir yetki belirlemesi olarak kabul edilir.
Buna karşılık, taraflardan biri tacir değilse veya kiralanan yer konut niteliğindeyse, sözleşmede yapılan yetki belirlemesi geçerli olmaz ve genel yetki kuralları devreye girer. Bu durumda, HMK m. 6 ve m. 10 hükümleri gereğince tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi, ya kiracının yerleşim yerindeki ya da sözleşmenin ifa edildiği yer, yani kiralananın bulunduğu yer icra dairesinde başlatılması gerekir.
Hazırlanacak Takip Talebine İlişkin Diğer Önemli Bilgiler
Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibinde, taraf sıfatları ve yetkili icra müdürlüğü konularına yukarıda değindik. Bu aşamada üzerinde durulması gereken bir diğer husus ise, takip talebinin doğru ve eksiksiz şekilde hazırlanmasıdır. Zira takip talebi, icra sürecinin temelini oluşturur ve bu aşamada yapılacak en küçük hata, takibin ilerleyişini geciktirebilir veya sonucun alınmasını tamamen engelleyebilir. Aşağıda, takip talebinin hazırlanmasına ilişkin uygulamada dikkat edilmesi gereken temel noktalara da kısaca değineceğiz;
- Takip talebinde öncelikle tarafların kimlik ve adres bilgilerinin doğru biçimde yer alması gerekir. Alacaklı sıfatıyla kiraya verenin, borçlu sıfatıyla ise kiracının adı, soyadı, Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası ve adresi açıkça yazılmalıdır. Borçlunun T.C. kimlik numarasının bilinmediği hâllerde, yalnızca adresinin gösterilmesi de takibin başlatılması için yeterlidir.
- Bunun yanı sıra, takip talebinde kira sözleşmesine ve bu sözleşmeye bağlı olarak düzenlenen tahliye taahhütnamesine ilişkin bilgilere de yer verilmelidir. Takip talebine dayanak olarak yazılı tahliye taahhütnamesinin icra dairesine sunulması yeterlidir; ayrıca kira sözleşmesinin tamamının eklenmesi zorunlu değildir.
- Takip talebinde mutlaka yer alması gereken en önemli unsurlardan biri, tahliyesi istenen taşınmazın türü ve açık adresidir. Taşınmazın konut mu yoksa işyeri mi olduğunun belirtilmesi, adresin de tam ve doğru şekilde yazılması zorunludur.
- Ayrıca, takip türü olarak mutlaka “tahliye yolu” seçilmelidir. Özellikle UYAP üzerinden başlatılan takiplerde, “talep” kısmında tahliye ibaresinin unutulması hâlinde, takip yanlış türde açılacak ve tahliye hakkı fiilen kullanılamaz hale gelecektir.
!!! Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılan ilamsız icra takipleri, uygulamada “Örnek 14” olarak adlandırılmaktadır. Bu ifade, UYAP sisteminde de aynı şekilde kullanılmakta olup, tahliye taahhütnamesine ilişkin takip türünü ifade eder. !!!
Sonuç olarak; takip talebinin hazırlanması her ne kadar basit bir işlem gibi görünse de, tahliye sürecinin doğru ve eksiksiz yürütülmesi açısından büyük önem taşır. Bu aşamada yapılacak en küçük hata, hem zaman hem de hak kaybına yol açacaktır. Eksiksiz ve dikkatli bir şekilde düzenlenmiş bir takip talebi, sürecin sağlıklı ilerlemesinin temelini oluşturur. Bu nedenle, konuya yeterince hâkim olmayan kişilerin süreci profesyonel destek almaksızın yürütmemeleri tarafımızca tavsiye edilmektedir. Burada yer verilen açıklamalar yalnızca vatandaşların bilgilendirilmesi için değil, uygulamada bu işlemleri yürüten meslektaşlara da rehberlik etmesi amacıyla kaleme alınmıştır.
İcra Müdürlüğünce Tahliye Emri Hazırlanması ve Gönderilmesi
Kiraya veren tarafından tahliye taahhütnamesine dayalı takip talebinin icra dairesine sunulması, gerekli harç ve masrafların yatırılması ile icra dosyasının tevzi edilmesinin ardından, sürecin bundan sonraki kısmı icra müdürlüğü tarafından yürütülür. Bu aşamada kiraya verenin ayrıca bir işlem yapmasına gerek bulunmamaktadır.
İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesi uyarınca, takip talebinin kabul edilmesi halinde icra müdürü, kiracıya tahliye emri düzenleyip tebliğe çıkarır. Tahliye emrinde kiracının, taşınmazı en geç on beş gün içinde tahliye ederek teslim etmesi gerektiği belirtilir. Ayrıca kiracının, kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa, bunu yedi gün içinde icra dairesine bildirmesi gerektiği açıkça belirtilir.
Tahliye emri şu hususları kapsar:
• Kiraya verenin ve kiracının kimlik bilgileri ile adresleri,
• Kira sözleşmesinin tarihi,
• Kiracının yedi gün içinde itiraz etmemesi halinde tahliye emrinin kesinleşeceği,
• On beş gün içinde taşınmazın tahliye edilmemesi halinde zorla çıkarılacağı.
Bu noktada önemle belirtilmelidir ki, tahliye emrini düzenlemek kiraya verenin değil, icra müdürlüğünün görevidir. Uygulamada zaman zaman vekâlet ücreti veya masraflar için ayrıca icra emri gönderildiği görülse de, Yargıtay içtihatları gereğince tahliye taahhütnamesine dayalı takiplerde öncelikle tahliye emri gönderilmelidir.
Sonuç olarak, kiraya verenin görevi yalnızca takip talebini usulüne uygun şekilde sunmakla sınırlıdır. Tahliye emrinin hazırlanması, içeriğinin kanuna uygun olması ve kiracıya tebliği tamamen icra müdürlüğünün görev alanına girer. Bununla birlikte, vekil aracılığıyla yürütülen işlerde tahliye emri düzenlendikten sonra, emrin vekil tarafından kontrol edilmesinde yarar vardır. Zira her ne kadar sorumluluk icra müdürlüğünde olsa da, eksik veya hatalı düzenlenen bir tahliye emri icra memur muamelesinin şikâyeti konusu yapılabilir ve bu durum, kiraya verenin tahliye taahhütnamesine konu olan taşınmazına erişimini geciktirir.
Bu blog yazısı Av. Abdulbaki OK tarafından kaleme alınmış olup, bir sonraki yazımızda Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Takip Talebi Örneği’ni inceleyeceğiz.
!!! Yasal Uyarı: Blogumuzda yer alan yazılarımız, herhangi bir kişi veya kurumu hedef almamakta; yalnızca toplumun bilgilendirilmesi amacıyla kaleme alınmaktadır. İçeriklerimiz tamamen bilgilendirme amacı taşımakta olup, hukuki danışmanlık kapsamında değerlendirilemez. Paylaşılan bilgiler, okurların bilinçlendirilmesi ve benzer durumlarla karşılaşmamaları için hazırlanmıştır. Buradaki bilgilerin uygulanması sonucunda doğabilecek zararlar nedeniyle sorumluluk kabul edilmez. Hukuki haklarınızı güvence altına almak için mutlaka avukatınıza danışmanız tavsiye olunur. !!!