Önceki yazılarımızda tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için aranan şartları, hazırlık sürecinde dikkat edilmesi gereken hususları, boş tarihli ve şarta bağlı taahhütlerin sonuçlarını ve tahliye taahhütnamesine cezai şart eklenip eklenemeyeceğini ele almıştık.
Bu yazımızda ise, artık uygulamanın en kritik aşamasına geliyoruz: Elde bulunan geçerli bir tahliye taahhütnamesinde belirtilen tahliye tarihinin gelmesi halinde kiraya verenin hangi yollara başvurabileceğini ve bu haklarını hangi süre içerisinde kullanması gerektiğini detaylı şekilde inceleyeceğiz.
Tahliye Taahhütnamesinin Kullanım Süresi Kanunen geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunmasına rağmen kiracı, taahhütte belirttiği tarihte kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren bu belgeye dayanarak doğrudan icra takibi başlatma veya tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu durum, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen diğer tahliye sebeplerinden ayrılır. Zira ihtiyaç sebebiyle tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye veya temerrüt nedeniyle tahliye gibi tüm yollar, mutlaka mahkemede dava açılarak tahliye kararı alınmasını gerektirir. Oysa tahliye taahhütnamesinde farklı bir usul öngörülmüştür: Eğer kiracı süresi içinde itiraz etmezse, mahkeme kararına ihtiyaç olmaksızın doğrudan icra müdürlüğü nezdinde tahliye işlemlerine başlanabilir. İşte bu nedenle tahliye taahhütnamesi -özellikle noter huzurunda düzenlenen veya noter tarafından tasdik edilen resmi taahhütnameler- tahliye yolları arasında en hızlı ve etkili yollardan biri olarak öne çıkmaktadır.
Ancak bu noktada göz ardı edilmemesi gereken kritik bir ayrıntı vardır: Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tahliye tarihine ilişkin olarak kanunda öngörülmüş bir aylık hak düşürücü süre mevcuttur. Bu süre içerisinde icra takibi başlatılmaz veya tahliye davası açılmazsa, tahliye taahhütnamesi hükümsüz hale gelir. Yani elinizde geçerli bir tahliye taahhütnamesi olsa bile, kanunun tanıdığı bu kısa ve katı süreyi kaçırmanız halinde, belge adeta ‘kâğıt parçasına’ dönüşür. Bu nedenle bir aylık süre, kiraya verenler açısından son derece hayati bir önem taşır ve titizlikle takip edilmelidir.
Hak Düşürücü Sürenin Hesaplanmasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tahliye taahhütnamesine ilişkin bir aylık hak düşürücü süre, kira tespit davalarında olduğu gibi ihtarname gönderilerek uzatılamaz. Bu nedenle, geçerli bir tahliye taahhütnamesi mevcutsa ve kiracının taşınmazı boşaltmayı üstlendiği tarih geçmiş olmasına rağmen kiralanan hâlâ tahliye edilmemişse, süre bu tarihten itibaren işlemeye başlar. Ancak unutulmamalıdır ki, tahliye tarihinden önce veya taahhüdün verildiği gün içinde başlatılan takipler hukuken geçerli sayılmaz ve istenilen sonucu doğurmaz. Tahliye taahhütnamesi ancak taahhüt edilen günün bitiminden sonra, yani saat 00:00’ı geçmesiyle birlikte icraya konu edilebilir.
Uygulama Örneği: Tahliye taahhütnamesinde 01/10/2025 tarihi belirtilmişse, en erken 02/10/2025 tarihinde icra takibi başlatılabilir. Bu durumda bir aylık hak düşürücü sürenin ilk günü 02/10/2025 olarak kabul edilir.
Türk Borçlar Kanunu’nda sürelerin hesaplanmasına ilişkin hükümler, tahliye taahhütnamesi bakımından da aynen geçerlidir. Buna göre, hak düşürücü sürenin son günü resmi tatile rastlarsa, takip işlemleri ilk iş günü mesai bitimine kadar icra takibine konu edilebilir.
Takip talebi icra dairesine sunulduğunda, icra müdürü başvurunun bu süre içinde yapılıp yapılmadığını kendiliğinden denetlemekle yükümlüdür. Süresinde başvuru yapıldığı anlaşıldığında tahliye emri düzenlenir ve kiracıya gönderilir. Ayrıca, yeni malikin ihtarındaki süre anlayışının aksine, burada esas alınan tek ölçüt icra dairesine başvuru tarihidir. İcra müdürlüğünün tahliye emrini düzenlemesi, tebliğe çıkarması ya da kiracının eline ulaşması gibi süreçlerin hak düşürücü süre açısından herhangi bir etkisi bulunmamaktadır.
Bir aylık hak düşürücü süre kamu düzenine ilişkin olduğundan, icra müdürü bu süreyi resen gözetmek zorundadır. Bu nedenle kiraya verenin hak kaybına uğramaması için süreyi titizlikle takip etmesi ve başvurusunu vakit kaybetmeden yapması hayati önem taşır. Özellikle bu alanda tecrübesi bulunmayan kiraya verenlerin, usul hatalarından doğabilecek riskleri bertaraf edebilmek için profesyonel destek almaları son derece faydalı olacaktır
Tahliye Taahhütnamesinin İcra Takibine Konu Edilmesi
Yazımızın girişinde de değindiğimiz üzere, tahliye taahhütnamesini diğer tahliye yollarından ayıran en önemli özellik; itiraz gelmediği sürece mahkemeden tahliye kararı alınmasına gerek olmamasıdır. Kiraya veren, doğrudan icra dairesine başvurarak süreci hızla başlatabilir.
Nitekim İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesi, bu konuda açık bir hüküm getirmiştir: Adi yazılı veya noter huzurunda düzenlenen tahliye taahhütnamesi, kiralananın süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde icra dairesine sunularak, uygulamada “Örnek 14” olarak bilinen ilamsız icra yoluyla takibe konulabilir. Böylece kiraya veren, mahkeme süreciyle uğraşmadan doğrudan tahliye yoluna başvurma imkânına sahip olur.
Uygulamada da görüldüğü üzere kanun, yalnızca bu icra yoluna başvurulmasını yeterli görmektedir. Antalya BAM 6. HD., 07/07/2022 tarihli kararında da aynı husus teyit edilmiştir. Kararda, tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerektiği, malik sıfatı bulunmayan kişinin bu hakkı kullanamayacağı vurgulanmıştır. Ayrıca yeni malikin, önceki malikin halefi sıfatıyla yapılan taahhüde dayanabileceği; dava açılacaksa taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde açılması veya aynı süre içinde icra takibine başlanmış olması gerektiği belirtilmiştir. Buradaki kritik nokta şudur: Bir aylık süre içinde başlatılan icra takibi, süreyi korur ve sonradan dava açılmasına da imkân verir.
Yargıtay kararları da bu çizgiyi sürdürmektedir. Yargıtay 12. HD., 02/11/2011 tarihli kararında, noterde düzenlenen tahliye taahhüdüne dayanılarak başlatılan takipte kiracıya mutlaka tahliye emri gönderilmesi gerektiğini, icra emri gönderilmesinin usulsüz olduğunu açıkça ortaya koymuştur. Aynı kararda, tahliye emrinde takip masraflarının talep edilemeyeceği de özellikle vurgulanmıştır.
Tahliye emrinin tebliğiyle birlikte süreler işlemeye başlar. Kiracıya tanınan 7 günlük itiraz süresi içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir; ancak kiracının taşınmazı fiilen boşaltması için ayrıca 15 günlük süre öngörülmüştür. Bu süre dolmadan tahliye talep edilirse, icra müdürlüğü başvuruyu reddetmek zorundadır. Aksi yönde yapılacak işlemler hem kanuna aykırı olacak hem de kiraya veren açısından tazminat sorumluluğu doğurabilecektir.
Birden fazla kiracının bulunduğu hallerde ise süreler her biri için ayrı ayrı işlemeye başlar. Ancak tahliye işlemi tüm kiracılar yönünden birlikte sonuç doğurduğundan, sürelerin hesabında en son tebligat tarihi esas alınır.
Bu blog yazısı Av. Abdulbaki OK tarafından kaleme alınmış olup, bir sonraki yazımızda Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibinin Hazırlanmasını inceleyeceğiz.
!!! Yasal Uyarı: Blogumuzda yer alan yazılarımız, herhangi bir kişi veya kurumu hedef almamakta; yalnızca toplumun bilgilendirilmesi amacıyla kaleme alınmaktadır. İçeriklerimiz tamamen bilgilendirme amacı taşımakta olup, hukuki danışmanlık kapsamında değerlendirilemez. Paylaşılan bilgiler, okurların bilinçlendirilmesi ve benzer durumlarla karşılaşmamaları için hazırlanmıştır. Buradaki bilgilerin uygulanması sonucunda doğabilecek zararlar nedeniyle sorumluluk kabul edilmez. Hukuki haklarınızı güvence altına almak için mutlaka avukatınıza danışmanız tavsiye olunur. !!!