Tahliye taahhütnamesi esas itibariyle, kiracının belirli bir tarihte kiralananı tahliye etmeyi üstlendiği yazılı bir irade açıklamasıdır. Uygulamada bir kısım tahliye taahhütnamesinde, kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması ihtimaline karşı cezai şart hükümlerine de yer verilmekte ve bu yolla kiraya verenin hakları güvence altına alınmaya çalışılmaktadır. Ancak bu şekilde düzenlenen tahliye taahhütnamelerinin geçerli olup olmadığı hususu, halen daha tam anlamıyla ne kiraya verenler ne de kiracılar nezdinde yerleşmiş bir konu değildir. Bu yazımızda konunun kanuni dayanaklarına da değinerek güncel uygulamayı ele alacağız. Bu kapsamda öncelikle;
Türk Borçlar Kanunu’n 170 ve devamı maddelerinde sözleşmelerin şarta bağlı olarak yapılabileceği açıkça düzenlenmiştir. Bu genel ilke, tahliye taahhütnameleri bakımından da geçerlilik arz etmektedir. Dolayısıyla kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmemesi halinde devreye giren cezai şart hükümleri, taahhüdü geçersiz hale getirmemekte; aksine kiraya verenin alacaklarını güvence altına almaktadır. Buna rağmen uygulamada, bu tür hükümlerin “kiracı aleyhine getirildiği için geçersiz olduğu” yönünde yanlış bir kanaat yaygınlık kazanmakta ve kanun koyucunun kiracıyı korumaya yönelik düzenlemeleri hatalı biçimde genişletilmektedir.
Oysa gerçekte cezai şart, kiracının iradesini zedeleyen keyfî bir yükümlülük değil; kiracının kendi taahhüdünü yerine getirmemesi halinde doğabilecek zararların önüne geçmek için öngörülmüş tamamlayıcı bir güvence mekanizmasıdır. Bu nedenle tahliye taahhüdüne eklenen cezai şartın, Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinde düzenlenen “kiracı aleyhine düzenleme yasağı” kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir. Çünkü tahliye taahhütnamesinde düzenlenen cezai şart kiracıya kira bedeli dışında ek bir yükümlülük getirilmemekte, yalnızca taahhüdün ihlali halinde doğabilecek zararların önlenmesini amaçlanmaktadır. Bu yönüyle cezai şart, kiracı aleyhine haksız bir koşul değil; tarafların menfaat dengesini sağlayan, kiraya vereni koruyucu nitelikte tamamlayıcı bir hükümdür.
Tahliye Taahhütnamesindeki Cezai Şart ile Kira Sözleşmesindeki Cezai Şartın Arasındaki Ayrım
Burada dikkat edilmesi gereken bir başka husus, tahliye taahhütnamesine eklenen cezai şartın, kira sözleşmesinde öngörülen cezai şart hükümleriyle karıştırılmamasıdır. Kira sözleşmesinde yer verilen cezai şartlar, kira ilişkisinin bizzat kendisine bağlıdır ve çoğu kez kira bedelinin zamanında ödenmemesi ya da sözleşmeye aykırı davranışların yaptırıma bağlanmasına yönelik düzenlenmektedir. Bu tür hükümler, kira ilişkisinin devamı veya sona ermesi üzerinde doğrudan etkiye sahiptir ve kira bedeli ile sözleşmeye bağlı ek yükümlülükler doğurduğundan, Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinde düzenlenen “kiracı aleyhine düzenleme yasağı” kapsamında değerlendirilmektedir.
Buna karşılık tahliye taahhütnamesine cezai şart eklenebilmekte olup, bu düzenleme kira sözleşmesinden bağımsızdır ve yalnızca kiracının belirli tarihte tahliye yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde devreye girmektedir. Kira sözleşmesindeki cezai şart, kiracının kira borcunu veya sözleşmeden doğan edimlerini ihlal etmesiyle ilgili olduğundan TBK m. 346 kapsamında yasaklanırken; tahliye taahhütnamesine eklenen cezai şart, kiracının kendi taahhüdüne aykırı davranışına bağlı bağımsız bir irade açıklaması niteliği taşımakta ve bu yasağın kapsamında bulunmamaktadır. Bu ayrımın doğru şekilde yapılması, cezai şartın geçerliliğinin sağlıklı biçimde değerlendirilebilmesi bakımından büyük önem arz etmektedir.
Sonuç olarak, kira sözleşmesine eklenen cezai şart hükümleri geçersiz sayılmakta iken, tahliye taahhütnamesine eklenen cezai şartlar geçerli kabul edilmekte ve bu durum taahhüdün geçerliliğini etkilememektedir. Ancak tahliye taahhütnamesine eklenen cezai şartların mutlaka makul, ölçülü ve somut olaya uygun şekilde belirlenmesi gerekir; aksi halde şart geçerli olmakla birlikte, kiracı tarafından TBK m. 182/son hükmü uyarınca fahiş nitelikteki şartların hâkim tarafından indirime tabi tutulabileceği gözden kaçırılmamalıdır. Bu nedenle uygulamada tarafların dikkatli hareket etmeleri ve hakkaniyete uygun hükümler öngörmeleri büyük önem arz etmektedir.
Bu blog yazısı Av. Abdulbaki OK tarafından kaleme alınmış olup, bir sonraki yazımızda Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesi Örneği’ni okurlarımızla paylaşacağız.
!!! Yasal Uyarı: Blogumuzda yer alan yazılarımız, herhangi bir kişi veya kurumu hedef almamakta; yalnızca toplumun bilgilendirilmesi amacıyla kaleme alınmaktadır. İçeriklerimiz tamamen bilgilendirme amacı taşımakta olup, hukuki danışmanlık kapsamında değerlendirilemez. Paylaşılan bilgiler, okurların bilinçlendirilmesi ve benzer durumlarla karşılaşmamaları için hazırlanmıştır. Buradaki bilgilerin uygulanması sonucunda doğabilecek zararlar nedeniyle sorumluluk kabul edilmez. Hukuki haklarınızı güvence altına almak için mutlaka avukatınıza danışmanız tavsiye olunur. !!!