Geçerli bir tahliye taahhütnamesinde bulunması gereken unsurlar önceki yazımızda belirtilmiş olup bu bölümde söz konusu unsurlar tek tek izah edilecektir.
a. Tahliye Taahhütnamesinin Yazılı Şekilde Düzenlenmiş Olma Zorunluluğu
Yürürlükte bulunan Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesinden de anlaşılacağı üzere, geçerli bir tahliye taahhütnamesinin varlığından söz edebilmemiz için kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesi zorunludur. Yazılılık burada bir geçerlilik şartıdır. Bu şartın getirilmesindeki temel amaç; kiracının menfaatini korumak, ani bir kararla bu beyanda bulunmasının önüne geçmek, ona düşünme fırsatı tanımak ve ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda taraf iradelerinin açık biçimde ortaya konulmasını sağlamaktır.
Kanun, tahliye taahhütnamesinin mutlaka noter huzurunda yapılmasını öngörmemiştir. Dolayısıyla tarafların kendi aralarında adi yazılı şekilde düzenledikleri bir tahliye taahhütnamesi de geçerlidir. Ancak daha güçlü bir ispat imkânı sağlamak isteyen tarafların resmi şekilde düzenleme yoluna gitmeleri mümkündür. Bu halde resmi şekil şartını yerine getirmeye yetkili makam noterlerdir. Bu nedenle adi yazılı tahliye taahhüdü geçerliliğini korumakla birlikte, noter huzurunda düzenlenen tahliye taahhüdü ispat gücü bakımından kiraya veren lehine daha kuvvetli bir delil teşkil etmektedir.
İleride bu hususlara ayrıntılı olarak değinilecekse de okurun kolayca anlayabilmesi için şu noktayı vurgulamak gerekir: Tahliye taahhütnamesi icraya konu edildiğinde, imzaya veya tarihe itiraz edilmesi halinde; adi yazılı sözleşmelerde sulh hukuk mahkemesinde dava açmak gerekirken, noter huzurunda düzenlenen tahliye taahhütnamesinde icra hukuk mahkemesinde dava açılır. Ayrıca, sulh hukuk mahkemesinden verilen kararların icrasında “icranın geri bırakılması” mümkünken, icra hukuk mahkemesinin kararlarında bu imkân bulunmamaktadır. Bu farklılık, tahliye sürecinin tamamlanma süresine doğrudan etki etmektedir. Uygulamada adi yazılı tahliye taahhütnamesine dayalı bir tahliye davası ortalama 1,5 yıl gibi uzun bir süreçte sonuçlanabilirken; noter huzurunda düzenlenen veya noter tarafından onaylanan bir tahliye taahhütnamesi yaklaşık 4 ay gibi çok daha kısa bir sürede icraya konulabilmektedir. Dolayısıyla noter huzurunda düzenlenen taahhütname, yalnızca ispat kolaylığı değil, aynı zamanda hızlı sonuç alınması bakımından da kiraya veren lehine ciddi bir avantaj sağlamaktadır.
Bu nedenle, yazarın kişisel tavsiyesi, tahliye taahhütnamesinin mutlaka noter huzurunda düzenlenmesi yönündedir.
b. Kiracı veya Varsa Vekili Tarafından Serbest İradeyle İmzalanmış Olma Zorunluluğu
Tahliye taahhütnamesini kimin imzalaması gerektiği hususu son derece önemlidir. Uygulamada birden fazla kiracının bulunması, kiracının tüzel kişiliğe sahip olması, evli olması, sonradan evlenmesi ya da öğrencilik nedeniyle velilerinin imzalaması gibi pek çok farklı durumla karşılaşılmaktadır. Ancak esas olan, tahliye taahhütnamesinin mutlaka kiracı tarafından ya da kanuna uygun şekilde yetkilendirilmiş vekili aracılığıyla imzalanmış olmasıdır. Kiracı dışında aile fertleri veya üçüncü kişiler tarafından verilen taahhütler hukuken geçerli değildir.
Kiracı tüzel kişiliğe sahipse, imzaya yetkili yönetici tarafından şirket adına imza atılmalıdır. Uygulamada yöneticinin kendi adına taahhüt vermesi, taahhüdü geçersiz hale getirmektedir. Kiracı evli ise, eşinin de taahhütnameyi imzalaması geçerlilik için zorunludur. Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda ise, tahliye taahhütnamesinin tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekir. Zira tahliye borcu bölünemez bir yükümlülük niteliği taşır. Ancak diğer kiracıların içlerinden birine vekâlet vermeleri halinde, yetkilendirilen kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdü geçerli kabul edilir.
Bununla birlikte, tahliye taahhüdü kiracı dışında usulüne uygun şekilde yetkilendirilmiş vekil tarafından da imzalanabilir. Bu halde vekilin verdiği taahhüt bağlayıcıdır. Ancak uygulamada, vekilin tahliye taahhüdü vermesi için özel yetki aranıp aranmadığı tartışmalıdır. Bu nedenle, eğer tahliye taahhüdü vekil aracılığıyla yapılacaksa, noterde düzenlenecek vekâletnamede bu hususun özellikle belirtilmesi faydalı olacaktır. Tahliye taahhüdünün aile konutu niteliği taşıyan bir yer için verilmiş olması ise ayrıca önemlidir. Genel kural, evli bireylerin taahhütnamenin geçerli olabilmesi için birlikte imza atmaları gerektiğidir. Ancak taahhütname verildikten sonra evlenilmesi ve sonrasında aile konutu şerhi konulması halinde, kiraya verene taahhüdün icraya konulmasından önce ihtar yoluyla bildirim yapılıp yapılmadığı önem kazanır. Eğer bu bildirim yapılmamışsa, sonradan ileri sürülen aile konutu iddiası dikkate alınmaz. Bu husus itirazlar bölümünde ayrıca ele alınacak ve detaylıca izah edilecektir.
c. Tahliye Tarihinin Açık ve Kesin Şekilde Belirtilmiş Olması
Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin varlığı için, tahliye tarihinin açık ya da en azından belirlenebilir olması gerekir. Kanunda “belirli bir tarih” ifadesi kullanılsa da bu yalnızca gün, ay ve yılın yazılmasıyla sınırlı değildir; belirli bir olaya atıfla da tarih kesinlik kazanabilir. Dolayısıyla tarihi kesin olarak tespit edilebilen taahhütler geçerlidir. Örneğin kiracının, ‘X Üniversitesi 2024-2025 yaz döneminin sona erdiği yılın haziran ayının ilk günü taşınmazı boşaltacağına’ dair beyanı, geçerli bir tahliye taahhüdü niteliğindedir.
Burada tahliye tarihinin kanunen açık ve kesin biçimde belirtilmesini isteme sebebi, kiracının iradesini tam bir şekilde tespit etmek ve bu tarihten itibaren işlemeye başlayacak hak düşürücü sürenin tespiti sağlamaktır. Nitekim, tahliye taahhüdünün icrası için kanun koyucu bir aylık süre öngörmüştür. Daha açık bir ifadeyle, kiraya verenin tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatması veya dava açması zorunludur. Aksi halde taahhüt hükümsüz hale gelir.
Uygulamada, tahliye taahhütnamesinde belirtilen sürenin dolmasının ardından kiracılar çoğu kez, taahhüde rağmen yeni ev bulma gerekçesiyle ek süre talep etmektedir. Hukukî bilgi yeterliliği bulunmayan kiraya verenlerin bu talepleri kabul etmesi ise, hak düşürücü sürenin göz ardı edilmesine ve taahhüdün geçerliliğini yitirmesine yol açmaktadır. Bu nedenle, sürenin titizlikle takip edilmesi ve bir aylık hak düşürücü süre içinde mutlaka işlem yapılması büyük önem taşımaktadır.
Şayet kiracıya ek süre tanınacaksa dahi, öncelikle tahliye taahhütnamesinin icraya konulması ve işlemlerin bu yolla başlatılması gerekir. Kanun koyucunun öngördüğü bir aylık süre, tahliye taahhütnamesinin icra takibine veya davaya konu edilmesi için belirlenmiştir. İcra takibi başlatıldıktan sonra ise tahliye işlemlerine hemen başlanmayıp makul bir süre beklenmesinde herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
d. Taahhütnamenin, Kira Sözleşmesinden ve Kiralananın Fiilen Tesliminden Sonra İmzalanmış Olması
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği açısından en kritik noktalardan biri, belgenin hangi aşamada imzalandığıdır. Kanun koyucu, kiracının iradesinin serbestçe şekillenmesini sağlamak amacıyla, taahhütnamenin kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra ve kiralananın fiilen tesliminden sonraki bir tarihte imzalanmış olmasını aramaktadır. Böylece kiracı, henüz taşınmaza fiilen yerleşmeden veya kullanım hakkını elde etmeden, baskı altında taahhüt vermeye zorlanmamış olur.
Burada esas alınması gereken ölçüt, kira sözleşmesinde yazılı tarih değil, taşınmazın gerçekten kiracıya teslim edildiği andır. Yerleşik Yargı kararları kira sözleşmesinin imzalama ile birlikte taşınmazın teslim edildiğini varsaymaktadır. Bu nedenle, kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmayan taahhütnameler kural olarak geçerli kabul edilmektedir. Ancak kiracının, tahliye taahhütnamesinin kiralanan taşınmazın fiili teslimden önce imzalatıldığını ileri sürmesi halinde, bu iddiasını ispat yükü kiracının üzerinde olacaktır.
Sonuç olarak; geçerli bir tahliye taahhütnamesinden söz edilebilmesi için belgenin yazılı şekilde yapılması, kiracı veya usulüne uygun vekili tarafından imzalanması, tahliye tarihinin açık ve kesin biçimde belirtilmesi ve en önemlisi kiralananın fiilen tesliminden sonra, kiracının özgür iradesiyle imzalanmış olması gerekir. Aksi halde, taahhüt geçerlilik şartlarını taşımayacak, hukuken sonuç doğurmayacak ve kiraya verenin en etkili tahliye aracı işlevsiz kalacaktır.
Bu blog yazısı Av. Abdulbaki OK tarafından kaleme alınmış olup, bir sonraki yazımızda Boş Tarihli Tahliye Taahhütnamesinin Hukukî Sonuçlarını inceleyeceğiz.
!!! Yasal Uyarı: Blogumuzda yer alan yazılarımız, herhangi bir kişi veya kurumu hedef almamakta; yalnızca toplumun bilgilendirilmesi amacıyla kaleme alınmaktadır. İçeriklerimiz tamamen bilgilendirme amacı taşımakta olup, hukuki danışmanlık kapsamında değerlendirilemez. Paylaşılan bilgiler, okurların bilinçlendirilmesi ve benzer durumlarla karşılaşmamaları için hazırlanmıştır. Buradaki bilgilerin uygulanması sonucunda doğabilecek zararlar nedeniyle sorumluluk kabul edilmez. Hukuki haklarınızı güvence altına almak için mutlaka avukatınıza danışmanız tavsiye olunur. !!!