1. Kira Sözleşmesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesinin ne anlama geldiğini ve hangi hukuki işlevi yerine getirdiğini doğru kavrayabilmek için, öncelikle kira sözleşmesinin temel çerçevesini ve konut ile çatılı işyeri kiralarında kanun koyucunun kiracıya bakış açısını anlamak gerekir. Zira tahliye taahhütnamesi, kira hukukunun genel düzeni içinde sıradan bir belge değil; tam tersine, kiracının güçlü biçimde korunduğu bir alanda istisnai bir tahliye imkânı sağlayan özel bir kurumdur.
Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun sistematiği esas alınarak üç ayrı grupta düzenlenmiştir: Genel Hükümler, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ve Ürün Kirası. Eğer konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü bir düzenleme mevcut değilse, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulama alanı bulur. Böylece kira hukukunda, bir yandan tüm kira ilişkilerine uygulanabilecek ortak hükümler, diğer yandan da konut ve çatılı işyerleri gibi kiracının korunmasına özel önem verilen alanlara özgü hükümler birlikte varlık göstermektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi kira sözleşmesini şu şekilde tanımlar:
“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Bu tanım, kira sözleşmesinin özünü yalın ama güçlü bir biçimde ortaya koymaktadır. Kanun koyucu, kira sözleşmesini yalnızca belirli bir eşya veya taşınmazla sınırlı tutmamış; “bir şey” ifadesini kullanarak kapsamı son derece genişletmiştir.
Bu çerçevede bir kira sözleşmesinin kurulabilmesi için üç temel unsurun bir araya gelmesi zorunludur:
- Tarafların iradesinin uyuşması,
- Kiralanan şeyin kiracıya teslimi,
- Kira bedelinin belirlenmesi.
Kira sözleşmesi, hukuki niteliği itibariyle kullandırma amacı güden bir sözleşmedir. Yani, tarafların amacı mülkiyeti devretmek değil, belirli bir süreyle kullanım ve yararlanma hakkını kiracıya bırakmaktır. Bu nedenle kira sözleşmesi, hem ekonomik hem de sosyal hayatın düzenlenmesinde çok önemli bir işlev üstlenmektedir.
“Kiralanan şey” kavramı ise oldukça geniştir. Sadece taşınır veya taşınmaz malları değil; hayvanları, gelir getiren ya da getirmeyen her türlü eşyayı da kapsar. Gündelik yaşamda bir bisikletin kısa süreli kiralanmasından, ticari bir arsanın uzun vadeli kiralanmasına kadar çok farklı ilişkiler bu çerçevede değerlendirilebilir.
Ancak bizim bu bölümde odaklanacağımız nokta, özellikle konut kiralamaları ve çatılı işyeri kiralamalarıdır. Çünkü tahliye taahhütnamesi, yalnızca bu tür kira ilişkileri bakımından uygulama alanı bulan özel ve istisnai bir kurumdur.
2. Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları
Kanunda “konut” ve “çatılı işyeri” kavramları açıkça tanımlanmamıştır. Ancak uygulamada ve doktrinde genel kabul gören anlayışa göre:
- Konut: İnsanların sürekli barınma ihtiyacını karşılayan ev, apartman dairesi, mesken gibi yaşam alanlarıdır.
- Çatılı işyeri: Ticari faaliyetlerin yürütülmesine imkân tanıyan, üzerinde çatı bulunan dükkân, mağaza, ofis gibi taşınmazlardır.
Tahliye taahhütnamesinin yalnızca bu kira ilişkilerinde geçerli olabilmesinin sebebi, kanun koyucunun konut ve çatılı işyeri kiralamalarında kiracı lehine getirdiği koruyucu hükümlerdir. Zira konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sosyal ve ekonomik bakımdan zayıf taraf olarak görülmüş ve bu nedenle güçlü bir koruma altına alınmıştır.
Kanun koyucu, kiracı lehine tanıdığı bu korumayla birlikte on yıllık uzama süresi boyunca sözleşmeyi tek taraflı feshetme hakkını yalnızca kiracıya bırakmıştır. Bu düzenleme, kiracının yükümlülüklerini yerine getirdiği sürece barınma ve iş yapma güvenliğini teminat altına alırken; kiraya verenin salt kendi iradesiyle tahliye sağlama imkânını ortadan kaldırmıştır.
İşte bu sıkı korumanın istisnalarından biri tahliye taahhütnamesidir. Tahliye taahhütnamesi sayesinde kiraya veren, kanunun kiracıya tanıdığı güçlü koruma kalkanını aşabilmekte ve kira ilişkisini, kiracının kendi iradesiyle verdiği yazılı taahhüt çerçevesinde sonlandırabilmektedir.
3. Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesinde tahliye taahhütnamesi şu şekilde düzenlenmiştir:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren kira mukavelesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Bu hükümden de açıkça anlaşılacağı üzere, tahliye taahhütnamesi; kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği tek taraflı bir irade beyanıdır.
Burada özellikle yazılılık şartı üzerinde durmak gerekir. Zira yalnızca sözlü verilen bir taahhüde dayanılarak kiralananın tahliyesi istenemez. Yazılı şekilde düzenlenen bir tahliye taahhütnamesi ise, kiraya verene herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve ayrıca tazminat sorumluluğu altına girmeksizin kira ilişkisini sona erdirme imkânı tanır.
Diğer tahliye yollarından farklı olarak, bu yolun en belirgin özelliği incelemenin yalnızca tahliye taahhütnamesinde aranan şekil ve içerik şartlarının mevcut olup olmadığına indirgenmiş olmasıdır. Mahkeme, bunun dışında bir değerlendirme yapmaz.
Bu nedenle, mutlak nitelik taşıyan bu tahliye yolunun sağlıklı şekilde işletilebilmesi için, tahliye taahhütnamesinin kanunda öngörülen tüm şekil şartlarına uygun hazırlanması son derece büyük önem arz etmektedir.
Bu blog yazısı Av. Abdulbaki OK tarafından kaleme alınmış olup, bir sonraki yazımızda Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesinde Bulunması Gereken Şartları inceleyeceğiz.
!!! Yasal Uyarı: Blogumuzda yer alan yazılarımız, herhangi bir kişi veya kurumu hedef almamakta; yalnızca toplumun bilgilendirilmesi amacıyla kaleme alınmaktadır. İçeriklerimiz tamamen bilgilendirme amacı taşımakta olup, hukuki danışmanlık kapsamında değerlendirilemez. Paylaşılan bilgiler, okurların bilinçlendirilmesi ve benzer durumlarla karşılaşmamaları için hazırlanmıştır. Buradaki bilgilerin uygulanması sonucunda doğabilecek zararlar nedeniyle sorumluluk kabul edilmez. Hukuki haklarınızı güvence altına almak için mutlaka avukatınıza danışmanız tavsiye olunur. !!!