Önceki yazımızda, geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanılarak icra takibi başlatılması için gereken hazırlık aşamalarını ve takip talebinin nasıl düzenleneceğini detaylı biçimde inceledik. Bu bölümde ise artık sürecin icra müdürlüğü tarafından yürütülen kısmına, yani tahliye emrinin gönderilmesinden sonraki aşamaya geçiyoruz.
Tahliye emri, kiracının taşınmazı belirli bir süre içinde boşaltması gerektiğini resmen bildiren ve aynı zamanda itiraz hakkını da hatırlatan bir bildirimdir. Bu aşama, sürecin seyrini doğrudan etkileyen kritik bir dönemeçtir. Çünkü kiracının bu emre vereceği tepki (itiraz edip etmemesi ya da süresi içinde taşınmazı boşaltıp boşaltmaması) bundan sonraki tüm işlemlerin yönünü belirler.
Tahliye Emri Tebliği Sonrasındaki Hukuki Süreç
Tahliye emrinin kiracıya tebliğ edilmesinden sonra, kiracının önünde iki seçenek bulunmaktadır. İlk seçenekte, kiracının tebliğden itibaren yedi gün içinde tahliye emrine itiraz etmesi gerekir. Diğer seçenekte ise, kiracının tebliğden itibaren on beş gün içinde taşınmazı boşaltarak teslim etmesi gerekmektedir.
Kiracının yedi günlük süre içerisinde herhangi bir itirazda bulunmaması halinde takip kesinleşmiş olur. Bu aşamadan sonra tahliye işlemlerinin ilerleyebilmesi için ayrıca icra mahkemesine başvurulmasına gerek yoktur. Bu durum, Örnek 13 ve diğer tahliye yollarından ayrılan temel noktadır.
Tahliye taahhütnamesinde itiraz gelmemişse, kiracının tahliyesi için ayrıca bir mahkeme kararına ihtiyaç yoktur. Nitekim İcra ve İflas Kanunu’nun 273. maddesi de bu hususu açıkça düzenlemiştir. Anılan maddeye göre, süresi içinde itiraz edilmemesi veya yapılan itirazın kaldırılması halinde, tahliye emrinde belirtilen sürenin sona ermesiyle birlikte kiralanan taşınmaz zorla tahliye edilerek kiraya verene teslim edilir.
Dolayısıyla kiracı, süresi içinde tahliye etmezse, on beş günlük sürenin dolmasının ardından kiraya veren icra dairesine başvuruda bulunarak tahliye işlemini fiilen gerçekleştirebilir. Bu aşamada icra müdürlüğü taşınmazı boşaltarak teslim etmekle yükümlüdür.
Kiracının Tahliye Emrine İtiraz Etmemesi Halinde İşleyecek Süreç
Tahliye emrinin kiracıya tebliğ edilmesinin ardından, kiracı yedi günlük yasal süre içinde herhangi bir itirazda bulunmazsa takip kesinleşir. Bu durumda artık kiracının taşınmazda oturmaya devam etmesi için yasal bir dayanak kalmaz. İcra müdürlüğü, İcra ve İflas Kanunu’nun 273. maddesi gereğince tahliye işlemini doğrudan gerçekleştirmekle yükümlüdür.
Kiracı, tebligattan itibaren on beş gün içinde taşınmazı boşaltıp teslim etmekle yükümlüdür. Bu süre sonunda kiralanan hâlâ tahliye edilmemişse, kiraya veren veya vekili icra dairesine başvurarak fiilî tahliye işleminin yapılmasını talep eder. Talep sırasında, zorla tahliye işlemi için gerekli çilingir, nakliye (hammaliye) ve yediemin masrafları icra dairesine peşin olarak yatırılır.
İcra memuru, tahliye günü belirleyerek kiralanan yere gider ve taşınmazın kapısı kiracının rızasıyla açılmazsa, çilingir marifetiyle girilerek tahliye işlemi başlatılır. Taşınmazda borçluya ait eşyalar bulunuyorsa, bu eşyalar İİK m. 26/4 uyarınca çıkarılarak borçluya veya hane halkından reşit bir kişiye teslim edilir. Kimse bulunmazsa eşyalar, masrafları alacaklı tarafından karşılanmak üzere emin bir yerde (genellikle yediemin deposunda) muhafaza altına alınır ve bu husus ayrıntılı bir tutanakla kayıt altına alınır.
İcra dairesi, eşyaların bulunduğu yere ilişkin olarak borçluya tebligat gönderir ve eşyalarını almak üzere genellikle beş ila otuz gün arasında değişen bir süre tanır. Bu süre içinde eşyalar alınmazsa, icra dairesi veya icra mahkemesi kararıyla eşyalar satılır; elde edilen bedelden öncelikle yapılan tahliye masrafları mahsup edilir, kalan miktar alacaklıya ödenir, artan kısım varsa borçlu adına bankaya yatırılır.
Tahliye işlemi tamamlandığında taşınmaz, boş ve kullanılabilir halde alacaklıya (kiraya verene) teslim edilir. Bu teslimle birlikte icra dosyasında tahliye yönünden infaz tamamlanmış olur.
Özetle, kiracının tahliye emrine itiraz etmemesi halinde süreç tamamen idari nitelikte ilerler; mahkeme kararı beklenmez, ayrıca dava açılmasına da gerek yoktur. Bu yönüyle, tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye yolu, kira hukukundaki en hızlı ve etkili tahliye yollarından biri olarak öne çıkmaktadır.
Kiracının Tahliye Emrine İtiraz Etmesi Halinde Ne Olur?
Tahliye emrinin borçlu kiracıya tebliğ edilmesinden sonra, yedi gün içinde usulüne uygun şekilde borçlu tarafından itiraz edilmesi hâlinde, icra dosyası üzerinden yürüyen tahliye işlemleri, icra müdürünün itirazın süresinde olduğunu tespit etmesi üzerine durur. Bu aşamadan itibaren alacaklı kiraya verenin icra dosyası üzerinden tahliye işlemlerine devam etmesi mümkün değildir. Sürecin ilerleyebilmesi için alacaklı kiraya verenin, itirazın türü ve tahliye taahhütnamesinin şekline göre mahkemeye başvurarak itirazın kaldırılması veya itirazın iptali yoluna gitmesi gerekir.
Ancak bu konu, itirazın içeriğine ve dayandığı sebeplere göre farklı senaryolar ve dikkat edilmesi gereken birçok teknik ayrıntı barındırdığından; takip eden yazılarımızda önce itiraz türleri ve içerikleri tek tek ayrıntılı biçimde ele alınacak, ardından bu itiraz üzerine takibin nasıl devam ettirilebileceği, hangi mahkemede hangi başvurunun yapılacağı ve alınacak kararla birlikte tahliye sürecinin hangi aşamalardan geçeceği adım adım açıklanacaktır.
Bu blog yazısı Av. Abdulbaki OK tarafından kaleme alınmış olup, bir sonraki yazımızda Tahliye Emrine İtirazı inceleyeceğiz.
!!! Yasal Uyarı: Blogumuzda yer alan yazılarımız, herhangi bir kişi veya kurumu hedef almamakta; yalnızca toplumun bilgilendirilmesi amacıyla kaleme alınmaktadır. İçeriklerimiz tamamen bilgilendirme amacı taşımakta olup, hukuki danışmanlık kapsamında değerlendirilemez. Paylaşılan bilgiler, okurların bilinçlendirilmesi ve benzer durumlarla karşılaşmamaları için hazırlanmıştır. Buradaki bilgilerin uygulanması sonucunda doğabilecek zararlar nedeniyle sorumluluk kabul edilmez. Hukuki haklarınızı güvence altına almak için mutlaka avukatınıza danışmanız tavsiye olunur. !!!