Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği gündeme geldiğinde, üzerinde en çok durulması gereken husus; belgenin mutlaka kesin ve belirli bir tahliye tarihini içermesidir. Çünkü kanun koyucu, kiracının taşınmazı hangi tarihte boşaltacağı konusunda en ufak bir tereddüte dahi mahal verilmemesini istemektedir. İşte bu sebeple şarta bağlı düzenlemeler yalnızca sınırlı ölçüde geçerlilik kazanır. Eğer taahhütnamede yer alan şart, tarihi muğlak hale getiriyor ve öngörülebilirliği ortadan kaldırıyorsa, böyle bir taahhüt baştan itibaren geçersiz kabul edilir.
Şarta bağlı taahhüt, kiracının belirli bir tarihe kadar taşınmazı, ancak belirli bir olayın ya da şartın gerçekleşmesi üzerine boşaltacağını üstlenmesidir. Burada kritik nokta, söz konusu olayın tahliye tarihini gerçekten netleştirip netleştirmediğidir. Eğer tarih açık ve öngörülebilir hale geliyorsa geçerli sayılır; ancak belirsizlik yaratıyorsa taahhüt geçersizdir.
Bunu daha iyi anlayabilmek için örnekler üzerinden ilerleyelim:
- Geçersiz Örnek: “Kardeşim evlendiğinde taşınmazı boşaltacağım.” veya “Kira sözleşmesindeki sürem bitince taşınmazı boşaltacağım” şeklindeki tahliye taahhütleri kesin ve belirli bir tarih içermediğinden geçerli kabul edilmez. Çünkü bu olayların ne zaman gerçekleşeceği öngörülemez; hatta hiç gerçekleşmeyebilir.
- Geçerli Örnek: “Kiralanana ait geçmiş aylara ilişkin 4.922 TL tutarındaki kira borcumu 10/03/2015 tarihine kadar ödemeyi taahhüt ediyorum. Bu ödeme yükümlülüğümü yerine getirmediğim takdirde, 10/03/2015 tarihinde kiralananı boş olarak kiraya verene teslim edeceğimi peşinen kabul ve taahhüt ederim.”
Burada ise durum farklıdır. Tahliye tarihi 10/03/2015 olarak açıkça belirlenmiştir. Ancak belirlenen tarihe kadar yapılması gereken bir şart eklenmiştir. Bağlandığı olay objektif biçimde tespit edilebilir olduğundan taahhütname hukuken geçerli kabul edilmektedir.
Şarta bağlı tahliye taahhütnamelerinde en büyük tehlike, şartın tahliye tarihini belirsiz hale getirmesi ya da tarih gelmiş olmasına rağmen şartın hiç gerçekleşmemesidir. Oysa geçerli bir tahliye taahhüdünün amacı, daha en baştan hem kiraya verenin hem de kiracının hak ve yükümlülüklerini açık, net ve öngörülebilir bir zemine oturtmaktır.
Nitekim üst derece mahkemelerinin (İstinaf ve Temyiz mahkemelerinin) yaklaşımı da aynı doğrultudadır. Şart, tahliye tarihini belirsiz bırakıyorsa taahhüt hükümsüz sayılmakta; ancak tarih açıkça yazılmış ya da objektif biçimde belirlenebilir kılınmış ve buna bir şarta eklenmişse, taahhüdün geçerli olduğu kabul edilmektedir.
Bununla birlikte, şartlı tahliye taahhütnamelerinde gözden kaçırılmaması gereken bir diğer önemli nokta, taahhütnamenin icraya konulması için öngörülen bir aylık sürenin ne zaman işlemeye başlayacağıdır. Zira bu süre, taahhütnamede yazılı tarihten değil, şartın fiilen gerçekleştiği andan itibaren işlemeye başlar. Dolayısıyla şartın gerçekleştiği tarih doğru tespit edilmediği takdirde, hak kayıpları ve geçerlilik sorunları gündeme gelecektir.
Sonuç olarak; şarta bağlı tahliye taahhütnameleri hazırlanırken göz ardı edilmemesi gereken temel ölçüt açıktır: Tahliye tarihini muğlaklaştıran her türlü şart, taahhüdü en baştan geçersiz hale getirir. Buna karşılık, tarihin kesinliğini zedelemeyen ve objektif olarak tespit edilebilecek şartlar, taahhüdün geçerliliğini korur. Bu nedenle tarafların, ileride hak kaybı yaşamamak için, taahhütlerini mutlaka açık, kesin ve tartışmaya mahal bırakmayacak şekilde kaleme almaları büyük önem taşımaktadır.
Bu blog yazısı Av. Abdulbaki OK tarafından kaleme alınmış olup, bir sonraki yazımızda Tahliye Taahhütnamesinde Cezai Şartın Hukuksal Durumunu inceleyeceğiz.
!!! Yasal Uyarı: Blogumuzda yer alan yazılarımız, herhangi bir kişi veya kurumu hedef almamakta; yalnızca toplumun bilgilendirilmesi amacıyla kaleme alınmaktadır. İçeriklerimiz tamamen bilgilendirme amacı taşımakta olup, hukuki danışmanlık kapsamında değerlendirilemez. Paylaşılan bilgiler, okurların bilinçlendirilmesi ve benzer durumlarla karşılaşmamaları için hazırlanmıştır. Buradaki bilgilerin uygulanması sonucunda doğabilecek zararlar nedeniyle sorumluluk kabul edilmez. Hukuki haklarınızı güvence altına almak için mutlaka avukatınıza danışmanız tavsiye olunur. !!!