Önceki bölümde de bahsedildiği üzere, tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesinde düzenlenmiştir.
Söz konusu hükme göre; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Bu düzenlemeden açıkça anlaşılacağı üzere, geçerli bir tahliye taahhütnamesinden söz edilebilmesi için bir takım şartların aynı anda gerçekleşmiş olması gerekir. Kanuni düzenleme emredici niteliktedir ve bu şartlardan herhangi birinde hata ya da eksiklik bulunması, taahhütnamenin tümden geçersiz olmasına yol açar.
Hukuken geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedebilmek için öncelikle belgenin mutlaka yazılı şekilde düzenlenmiş olması gerekir. Sözlü olarak verilen tahliye sözleri hiçbir şekilde hüküm doğurmaz. Bunun yanında, belgenin bizzat kiracı tarafından veya varsa onun kanuna uygun şekilde yetkilendirilmiş vekili tarafından serbest iradeyle imzalanmış olması gerekir. Zira baskı, hile veya yanılma sonucu atılan imza hukuken geçerli kabul edilmez. Ayrıca tahliye tarihinin açık, kesin ve tereddüde yer bırakmayacak biçimde belirtilmesi zorunludur. Belirsiz, şarta bağlı veya muğlak ifadeler taşıyan taahhütnameler uygulamada geçersiz sayılmaktadır. Bir diğer önemli husus ise taahhütnamenin kira sözleşmesinin imzalanmasından ve kiralananın fiilen tesliminden sonra düzenlenmiş olmasıdır. Kanun koyucu bu şartı özellikle aramış, böylece kiracının taşınmazı teslim almadan veya kira ilişkisi başlamadan önce baskı altında taahhüt vermesini önlemek istemiştir.
Kısaca özetlemek gerekirse, geçerli bir tahliye taahhütnamesi için aranması gereken başlıca şartlar şunlardır:
Belgenin yazılı şekilde düzenlenmiş olması,
Kiracı veya yetkili vekili tarafından serbest iradeyle imzalanmış olması,
Tahliye tarihinin açık ve kesin biçimde belirtilmiş olması,
Taahhütnamenin kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiralananın fiilen tesliminden sonra düzenlenmiş olması.
Her ne kadar doktrinde bu şartların farklı açılardan tartışıldığı ve kimi yazarlarca genişletildiği görülse de, uygulamada geçerli bir tahliye taahhüdü için kanunun aradığı bu dört temel unsurun bulunması yeterli kabul edilmektedir. Bununla birlikte, uygulamada oldukça sık rastlanan bir durum da ev sahiplerinin kiralama sırasında “boş tarihli” tahliye taahhütnamesi almalarıdır. Çoğu kez kira bedeli hususunda ihtilaf çıktığında veya taraflar arasında başka sorunlar doğduğunda, bu boş bırakılan kısımlar sonradan doldurularak icra takibine konu edilmektedir. Böyle bir uygulama hukuken “açığa imza” niteliği taşımakta olup, kanun koyucu beyaz imza atan kiracının imzasının sonuçlarına katlanmakla yükümlü olduğunu kabul etmiştir. Bu nedenle, boş olarak alınmış bir tahliye taahhütnamesi sonradan doldurulsa dahi serbest irade var kabul edilmekte ve diğer unsurları sağlaması halinde geçerli sayılarak kiracının tahliyesine dayanak oluşturabilmektedir.
Bu blog yazısı Av. Abdulbaki OK tarafından kaleme alınmış olup, bir sonraki yazımızda Tahliye Taahhütnamesinin Hazırlık Aşamalarını inceleyeceğiz.
!!! Yasal Uyarı: Blogumuzda yer alan yazılarımız, herhangi bir kişi veya kurumu hedef almamakta; yalnızca toplumun bilgilendirilmesi amacıyla kaleme alınmaktadır. İçeriklerimiz tamamen bilgilendirme amacı taşımakta olup, hukuki danışmanlık kapsamında değerlendirilemez. Paylaşılan bilgiler, okurların bilinçlendirilmesi ve benzer durumlarla karşılaşmamaları için hazırlanmıştır. Buradaki bilgilerin uygulanması sonucunda doğabilecek zararlar nedeniyle sorumluluk kabul edilmez. Hukuki haklarınızı güvence altına almak için mutlaka avukatınıza danışmanız tavsiye olunur. !!!