Kira tespit davası açmak mantıklı mı? ‘Davayı açsan ne olacak, 3 sene sürecek’ düşüncesi ne kadar doğru? Kira tespit davasının sonunda kim zararlı çıkıyor: ev sahibi mi, kiracı mı?
Bu sorulara verilecek cevaplar, yüzeysel ve kulaktan dolma bilgilerle yanıtlandığında son derece yanıltıcı ve zararlı sonuçlar doğurabilir. Bir adım atmadan önce, sonuçlarını net bir şekilde görmek gerekir; aksi takdirde, karşılaşılacak zorlukların üstesinden gelmek oldukça güçleşir. Bu nedenle, bugün ki yazımızda kira tespit davalarının uzun süren yargılamaların gerçekte nasıl sonuçlar doğurduğunu detaylı bir şekilde ele alacağız.
2021 yılından bu yana ekonomimizde meydana gelen köklü değişimler, pandeminin etkileri ve artan enflasyon, gayrimenkul sektöründe sarsıcı dönüşümlere yol açtı. Türkiye’de yatırım aracı olarak yoğun talep gören gayrimenkullerin değeri hızla yükselirken, konut kiralarına getirilen %25 artış sınırı gibi düzenlemeler nedeniyle kira gelirleri enflasyonun gerisinde kaldı. Bu durum, özellikle tek geliri kira olan ev sahiplerine ciddi maddi zorluklar yaşatmaya başladı.
Konut fiyatlarının kısa sürede çok hızlı şekilde yükselmesi ve bu süreçte konut kiralarına getirilen %25’lik kira artış oranı sınırlaması, kiracılar arasında büyük bir dengesizliğe yol açtı. Kısıtlama nedeniyle ‘eski sözleşmeli’ kiracılar, site aidat bedelinin bile altında kira öderken, yeni kiralamalarda fiyatlar yüksek seviyelere ulaştı. Bugün, aynı sitedeki bazı kiracılar 4.000,00-5.000,00 TL gibi düşük rakamlarla otururken, aynı sitede boş daireler 30.000,00-35.000,00 TL bandında kiraya veriliyor. Bu durum, kiracılar arasında adaletsizlik yarattığı gibi, özellikle tek gelir kaynağı kira olan ev sahiplerini de maddi zorluklarla karşı karşıya bırakıyor.
Bu durum, eski tarihli sözleşmenin tarafı olan birçok ev sahibini mevcut kira ilişkilerini yeniden gözden geçirerek kira bedellerini rayiç değere yükseltmek amacıyla kira tespit davası açmaya veya tahliye talepleriyle Sulh Hukuk ve İcra Hukuk Mahkemeleri’ne başvurmaya yöneltiyor. Ancak, mahkemelerdeki yoğunluk ve davaların uzun sürmesi nedeniyle, kira tespiti ve tahliye davalarının sonuçlanması ve üst mahkemenin denetiminden geçerek kesinleşmesi ortalama 3 yılı bulabiliyor, bu da zaten zorlanan ev sahibi-kiracı ilişkisini daha da karmaşık hale getiriyor.
Kira Tespit Davaları: Adalet mi, Yıpranma mı?
Uzun yıllar önce yapılmış kira sözleşmeleriyle düşük kira geliri elde eden birçok ev sahibi, güncel piyasa koşullarına ulaşmak amacıyla, 5 yıllık sürenin geçmesiyle birlikte, kira tespit davası açma yoluna başvuruyor. Ancak Sulh Hukuk Mahkemelerindeki yoğunluk nedeniyle büyük şehirlerde ilk duruşma günü genellikle 8-10 ay sonrasına verildiğinden, ev sahipleri uzun bir bekleme süreciyle karşı karşıya kalıyor. Düşük kira gelirleriyle geçinmek zorunda kalan ev sahipleri (özellikle tek geliri kira olan ev sahipleri), bu sürede ekonomik ve psikolojik olarak zorlanıyor.
Ev sahipleri dava sürecinde bilirkişi, keşif ve dosya masrafları gibi ek maliyetlere katlanmak zorunda kalıyor. Dava süresince herhangi bir masraf yapmak zorunda kalmayan ve düşük kira bedeli ile oturmaya devam eden kiracı, dava sonunda (istinaf yolu açık ise kararın kesinleşmesiyle) çıkacak karar doğrultusunda geçmiş dönemlere ait toplu ödeme yapma zorunluluğuyla karşı karşıya kalıyor. Bu toplu ödeme, kira farkları ve davayla ilişkili diğer masrafları içerdiğinden, beklenenden daha yüksek bir maliyet oluşuyor.
Sonuç olarak, kira tespit davalarının uzun süren yargı süreci başlangıçta ev sahiplerini zor durumda bıraksa da, dava sonuçlandığında ve karar kesinleştiğinde kiracının geçmişe dönük eksik kira bedellerini, avukatlık ücretlerini ve diğer masrafları 30 gün içinde ödemesi gerekiyor. Bu ödemelerin yapılmaması durumunda ise kiracının tahliyesi söz konusu olabiliyor. Böylece, süreç sonunda kiracı, toplu ödeme yükü ve tahliye riskiyle karşı karşıya kalabiliyor.
Soyut olarak verilen bu bilgileri somut bir hale getirmek adına, bir kira tespit davası sonucunda ortaya çıkacak toplu ödemenin ne kadar olacağını bir örnek üzerinden hesaplayalım…
01/10/2015 tarihli bir kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı olarak oturan kişi, dava açılış döneminde 2.300,00 TL kira ödüyor. 01/08/2021 tarihinde açılan davada, kira bedelinin 01/10/2020 tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde 10.000,00 TL olarak belirlenmesi talep ediliyor. Yargılama süreci devam ederken kiracı başka bir şehre taşınmasına rağmen o dönem ödediği kira bedeli olan 2.300 TL’nin avantajlı olması nedeniyle, ‘geldiğimde kullanırım’ düşüncesiyle evde oturmamasına rağmen tahliye etmek yerine evi boş tutmaya karar veriyor. Nihayet Haziran 2023’te dava kısmen kabul edilerek, kira bedelinin 01/10/2020 tarihinden geçerli olmak üzere 8.100,00 TL olarak belirlenmesine hükmolunuyor.
Kararın kesinleşmesiyle birlikte geçmişe dönük ödenecek kira bedelini kısaca hesaplayalım;
Ödenen Aylık Kira Bedelleri :
Ekim 2020 kira dönemi : 2.300,00 TL
Ekim 2021 kira dönemi : 2.678,00 TL
Ekim 2022 kira dönemi : 3.350,00 TL
Ekim 2023 kira dönemi : 4.200,00 TL
Ekim 2024 kira dönemi : 6.800,00 TL
Kira Tespit Davasının Kesinleşmesi Sonrası
Ödenmesi Gereken Kira Bedeli :
Ekim 2020 kira dönemi : 8.100,00 TL
Ekim 2021 kira dönemi : 9.430,00 TL
Ekim 2022 kira dönemi : 11.787,00 TL
Ekim 2023 kira dönemi : 14.734,00 TL
Ekim 2024 kira dönemi : 24.086,00 TL
Toplam Birikmiş Kira Bedeli :
Ekim 2020 kira dönemi : 69.600,00 TL ((8.100-.2.300)x12)
Ekim 2021 kira dönemi : 81.024,00 TL
Ekim 2022 kira dönemi : 101.244,00 TL
Ekim 2023 kira dönemi : 126.408,00 TL
Ekim 2024 kira dönemi : 34.572,00 TL
(Karar kesinleşene kadar, her ay kira farkı birikmiş kira bedeline eklenmeye devam edecektir. Bu bedel 2025 yılındaki kira artırım dönemine kadar, aylık 17.286,00 TL’dir.)
Netice olarak yazımızın yayınlandığı tarih itibariyle kararın kesinleştiğini varsayarsak; 412.848,00 TL biriken kira bedeli çıkmakta. Bu bedele sulh hukuk mahkemesinde hükmolunan karşı vekalet ücreti, yargılama masrafları, icra takibi açılışında yapılan masraflar, icra dosyasındaki karşı vekalet ücreti vs eklendiğinde bu miktar yaklaşık 490.000,00 TL’ye ulaşıyor. Kiracının bu bedeli 30 gün içinde ödeyememesi durumunda ise tahliye kararı alınması söz konusu olabiliyor. Bu nedenle, başlangıçta anlaşma ihtimali olan konularda kulaktan dolma bilgilerle ‘Dava aç ne olacak?’ düşüncesiyle hareket etmek, ilerleyen süreçlerde ciddi sonuçlar doğurabilir. Kira ilişkilerinin devam edebilmesi adına her iki tarafın da empati yaparak hareket etmesi temennimizdir.
!!! Bu ve buna benzer daha fazla içeriğe kiragunlukleri.com’dan ulaşabilirsiniz. Siz de bizlere destek vermek için sosyal medyada paylaşım yapabilir, başınızdan geçen olayları sosyal medya hesaplarımızdan ve iletişim bölümünden bize yollayabilirsiniz. !!!
!!! Yasal Uyarı: Bu yazı, herhangi bir kişi veya kurumu hedef almamaktadır. Toplumun bilgilendirilmesi amacıyla kaleme alınmıştır. Yazıda yer alan bilgiler, okurların bilinçlendirilmesi ve benzer durumlarla karşılaşmamaları için hazırlanmıştır. !!!