Kira Sözleşmesinde Şekil Ve Olası Sorunlarda Karşılaşacağınız Durumlar
Kira sözleşmesi kural olarak belirli bir şekle tabi değildir; yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Ancak, kira ilişkisinin ispatını kolaylaştırmak amacıyla sözleşmenin yazılı olarak yapılması önemlidir. Bu yazımızda yazılı kira sözleşmeleri ele alınacak olup bir sonraki yazımızda ise sözlü kira sözleşmelerinde karşılaşılabilecek olası sorunlar incelenecektir.
Bu kapsamda, yazılı kira sözleşmeleri üçe ayrılmaktadır:
- Adi Yazılı Kira Sözleşmesi: Kırtasiyeden alınan veya taraflarca oluşturulan basit sözleşmelerdir.
- Noterde Düzenlenen Kira Sözleşmesi: Noterde düzenlenen ve noter huzurunda imzalanan sözleşmelerdir.
- Noterde Onaylanan Kira Sözleşmesi: Taraflarca hazırlanan sözleşmenin noter tarafından onaylanmasıdır.
Adi Yazılı Kira Sözleşmesi Nedir? İleride Karşılaşabileceğiniz Olumsuzluklar Nelerdir?
Adi kira sözleşmesi, tarafların kırtasiyeden hazır olarak aldıkları veyahut kendilerinin hazırladığı sözleşmeyi doldurarak imzaladıkları bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme türünde resmi makamların katılımına gerek yoktur ve taraflar işlemi kendi aralarında sözleşmeyi imzalayarak gerçekleştirebilirler.
Ancak, adi yazılı kira sözleşmesi ile kiralanan bir taşınmazda, kiracınız ödemelerini aksatır veya hiç ödemezse, açacağınız tahliye talepli icra takibinde borçlunun/kiracının sözleşmeye ve imzaya itiraz etme hakkı mevcuttur. “İtiraz etsin, ne olacak?” diye düşünüyorsanız, yanılıyorsunuz.
Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 günlük süre içerisinde imzaya ve sözleşmeye itiraz edilirse icra takibinin devam edebilmesi ve tahliyenin yapılabilmesi için itirazın iptali ve tahliye davasını sulh hukuk mahkemesinde açmanız gerekecektir. Bugün itibariyle İstanbul’daki mahkemelerde duruşma günü ortalama 9 ila 12 ay sonrasına verilmektedir. Ancak, ilk duruşmaya katılmakla süreç sona ermiyor. İmzaya itiraz olduğunda, mahkeme imzanın gerçekten kiracıya ait olup olmadığını araştırmak zorundadır. Bu kapsamda, kiracının mahkeme sağ ve sol el imzaları ayakta ve oturarak alınır. Ayrıca, çeşitli yerlerden kiracının imzası bulunan evraklar getirtildikten sonra dosya adli tıp kurumuna gönderilir ve imzanın kiracıya ait olup olmadığının tespiti yapılır. Eğer imza kiracıya aitse, takip/dava dayanağı kira sözleşmesi esas alınarak uyuşmazlık çözülür.
İmza kiracıya ait değilse davacının (kiraya verenin) davalı ile aralarında kira ilişkisinin bulunduğunu ispatlaması gerekir. İspatlayamazsa dava reddedilir.
Yapılan yargılama neticesinde davanın kiraya veren lehine sonuçlandığını ve kiracının itirazının iptali ile tahliyesine karar verildiğini düşünelim. Bu kararın verilmesi tahliye için tek başına yeterli olmayabileceği unutulmamalıdır. Eğer dava değeri istinaf kanun yoluna başvuru sınırının üzerinde ise(icra takibine konu miktar ile yıllık kira bedeli esas alınır), kiracı ilk derece mahkemesinin kararına karşı istinaf yoluna başvurarak ve 3 aylık kira bedelini icra dosyasına depo ederek icra hukuk mahkemesinden tehiri icra kararı alabilir.
Bu anlatılan süreçler günümüzde yaşanan yoğunluk nedeniyle ilk derece mahkemesinde (Sulh Hukuk Mahkemesinde) 1.5-2 yıl sürecektir. İstinaf kanun yolu ile tehiri icra yoluna başvurulması halinde bu süreç de ortalama 2 seneye yakın sürecektir. Yani verilen kararın uygulanabilmesi için toplamda 3.5-4 senelik bir hukuk mücadelesi verme ihtimaliniz mevcut. Bunun tek sebebi ise, adi yazılı yapılan ve “aman ne olacak” denilen sözleşme olacaktır.
Noterde Düzenlenen Veya Onaylanan Kira Sözleşmelerinde Durum Nasıl?
Taraflar, kendi aralarında hazırladıkları sözleşmeyi noter huzurunda birlikte imzalayarak onaylatabilecekleri gibi, noterde taraflar birlikte sıfırdan bir kira sözleşmesi de hazırlanarak imza edilebilir. Bu durumda, kiracınız ödemelerini aksatır veya hiç ödemezse, açacağınız tahliye talepli icra takibinde sözleşmeye ve imzaya itiraz etme hakkı bulunmamaktadır.
Kiracının açılacak tahliye talepli icra takibinde sözleşmeye ve imzaya itiraz etme hakkı olmadığından sadece borcun kendisine itiraz edebilir. Borcun içeriğine yapılan itirazların kaldırılması için icra hukuk mahkemesine gidebilirsiniz. İstanbul il sınırlarında görev yapan mahkemelerde ortalama 3 ila 4 ay gibi bir sürede ilk duruşma günü verilmektedir. İcra hukuk mahkemesi dar inceleme yetkisine sahip olduğundan borcun ödenip ödenmediğini inceleyecektir. Eğer ki cevap dilekçesinde borcu ödediğine dair dekontları veyahut bu ispata yarar yazılı belgeyi mahkemeye sunamaz ise itirazın kaldırılmasına ve kiracının tahliyesine karar verilir.
Burada istinaf ve tehiri icra kararı noktasında ilk derece mahkemelerinde farklı uygulamalar mevcut. Öncelikle istinaf kanun yolunun açık olup olmaması noktasının değerlendirilmesi akabinde de istinaf yolu açık ise tehiri icra kararının alınıp alınamayacağının değerlendirilmesi gerekir. Eskiden tahliye kararı verilen bütün dosyalarda istinaf kanun yolu açık olarak karar veriliyordu. Ancak son dönemde ilk derece mahkemelerinin bir kısmı icra dosyasındaki bedel + tahliye için yıllık kira bedelini hesaplayarak istinaf kanun yolu sınırını geçip geçmediğini belirliyor.
Yine, istinaf kanun yolu açık ise(sonraki yazılarımızda detaylıca izah edilecektir) ve başvurulduysa, bu sefer de tehiri icra kararının İcra Hukuk Mahkemelerinde verilip verilemeyeceği değerlendirilmeli. Bu konuda da son dönemde yeknesak kararlara aykırı olarak ev sahibi lehine kararlar verilmeye başlandı. İstanbul İcra Hukuk Mahkemesi ve Ankara İcra Hukuk Mahkemesinde verilen ayrıksı kararlarda itirazın kaldırılmasının bir dava olmadığı bu nedenle de tehiri icra kararına konu edilemeyeceği yönünde kararlar çıkmaya başladı. İlerleyen süreçte bu kararların çoğalacağını düşünüyoruz. Bu aşamalarda dosyaya müdahil olarak ayrıksı kararların sunulması ve bu yönde beyanlarda bulunulmasında yarar olduğunu hatırlatmak isteriz.
Sonuç itibariyle, yapılacak sözleşmenin noterde düzenlenmesi veya onaylatılması ile birçok sorun ortadan kalkacaktır. Bunların yanında, adi yazılı olarak alınan tahliye taahhütnamesinin yanında noterden alınacak tahliye taahhütnamesi ile de eksik kalan birçok sorun neredeyse tamamen çözülecektir.
!!! Bu ve buna benzer daha fazla içeriğe kiragunlukleri.com’dan ulaşabilirsiniz. Siz de bizlere destek vermek için sosyal medyada paylaşım yapabilir, başınızdan geçen olayları sosyal medya hesaplarımızdan ve iletişim bölümünden bize yollayabilirsiniz. !!!
!!! Yasal Uyarı: Bu yazı, herhangi bir kişi veya kurumu hedef almamaktadır. Toplumun bilgilendirilmesi amacıyla kaleme alınmıştır. Yazıda yer alan bilgiler, okurların bilinçlendirilmesi ve benzer durumlarla karşılaşmamaları için hazırlanmıştır. !!!