Kiracının fesih süresine uymadan kira sözleşmesine konu konut ve çatılı işyerini tahliye etmesi halinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi uyarınca kiraya verene tazminat ödemesi gündeme gelecektir. Kiracı, kiralanan taşınmazı fesih sürelerine uymaksızın erken tahliye ederse, anahtar teslimine kadar geçen süre için ve anahtar tesliminden sonra da erken fesih nedeniyle boş kalan kiralananın benzer koşullarda yeniden kiraya verilmesi için geçen “makul süre” için kira bedeli ödemekle yükümlüdür.
Konut kiralarındaki %25 yasal artış kısıtlamasının kalkmasıyla birlikte, rayice yakın kira bedelleri ödeyen kiracılar ile kira tespit davası sonucunda kira bedelleri bir anda çok artan kiracılar, fesih sürelerine uymadan evlerini terk etmeye başladı. Bu durum, daha önce uygulanmayan ancak kanunda ve sözleşmelerde yeri olan bir maddenin gün yüzüne çıkmasına sebep oldu
KİRALANANIN SÖZLEŞMENİN BİTİMİNDEN ÖNCE GERİ VERİLMESİ
MADDE 325 –Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Kanun metninde her ne kadar makul süre denilmişse de, bu sürenin nasıl belirleneceği konusunda bir açıklama yapılmamıştır. Yargıtay, makul sürenin hesaplanmasında ikili bir ayrıma gitmektedir. İlk olarak, taraflarca sözleşmede belirlenmiş bir süre varsa, Yargıtay bu süreyi esas almaktadır. Sözleşmede böyle bir süre belirlenmemişse, TBK m. 112 ve TBK m. 52 de düzenlenen esaslar doğrultusunda kiralayanın yeniden kiraya verme süresinin hesaplanmasını ve bu süreye karşılık gelen kira bedelinin tazminat olarak ödenmesini öngörmektedir.
İPUCU: Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde “kiracı bir ay önceden yazılı ihtarda bulunmak suretiyle her zaman sözleşmeyi fesheder” şeklinde bir süre ön görülmüş ise bu süre makul süre olarak kabul edilmektedir. Ancak, sözleşmenin süresinin uzatılmasına yönelik olan hükümler bu kapsamda değildir. Yani “sözleşmenin süresi bitmeden 15 gün önce yazılı ihtarda bulunmaz ise sözleşme aynı şartlarda uzar” hükmü makul sürenin tespitinde esas alınmaz
Konuyla İlgili Yargıtay Kararları :
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/2251 E. , 2016/114 K.
“…Taraflar arasında düzenlenen ve hükme esas alınan 01.11.2008 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 8. maddesinde “Kiracı, kiralananı boşaltmak istediği taktirde bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmek zorundadır” hükmüne yer verilmiştir. Erken tahliye halinde kural olarak TBK. 325. maddesine göre kiracı anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bununla birlikte TBK.112 (Borçlar Kanunun 96. ) göndermesi ile aynı kanunun TBK. 52 (BK. 44) maddesi uyarınca, davacı kiralayanın bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapmak durumundadır. Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Ne var ki bu süre sözleşmenin özel şartlar 8. maddesinde ” Kiracı, kiralananı boşaltmak istediği taktirde bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmek zorundadır ” düzenlemesiyle bir ay olarak belirlenmiştir. Bu durumda bir aylık makul süre kirasına hükmetmek gerekirken makul süre değerlendirilmesinde hataya düşülerek taşınmazın 2 ay 10 gün sonra kiraya verilebildiğinden bahisle 2 aylık makul süreye hükmedilmesi ve hatalı gerekçeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/1645 E. , 2017/3093 K.
“…6098 sayılı TBK 114.maddesi atfıyla aynı kanunun 52. maddesi ile TBK 325. maddesindeki düzenleme birlikte değerlendirilerek, davacı kira sözleşmesinin sonuna kadar olan kira bedelini isteyemese de belirlenecek makul süre için mahrum kaldığı kira bedeli hesaplanarak hüküm altına alınmalıdır. Bir başka ifadeyle, davacının zararı, tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Bu durumda mahkemece, mahallinde keşif yapılıp, uzman bilirkişi aracılığıyla, kiralananın cinsi, özellikleri, konumu, bu nitelikte bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü başka diğer özellikler çerçevesinde, kiralayanın gereken çabayı göstermesi halinde kiralananı aynı koşullarla yeniden hangi süre içerisinde kiraya verebileceği, eş söyleyişle, aynı koşullarla yeniden kiralama için gereken makul sürenin ne olduğunun, Yargıtay’ın denetimine elverişli bir raporla saptanması, tahliye tarihi de belirlenerek bu tarihe kadar ödenmeyen kira bedeli ile tahliye tarihinden sonra mahrum kalınan makul süre kira tazminatından oluşan zararın tazminine karar verilmesi gerekirken feshin haklı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”