Bilindiği üzere, 8 Haziran 2022 tarihinde Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile konut kiralarında yüzde yirmi beş kira artış sınırlaması getirilmişti. Bu sınırlama, ilk olarak 1 Temmuz 2023 tarihine kadar geçerli olacak şekilde düzenlenmiş ve daha sonra 1 Temmuz 2024’e kadar (bu tarihte dahil) uzatılmıştı. Bu nedenle, 1 Temmuz tarihinde yenilenen kira sözleşmelerinin yüzde yirmi beş kira artış sınırı kapsamında kaldığını belirterek yazımıza başlıyoruz.
Konuk kiralarında kira artış oranının sınırlandırılmasıyla fahiş kira artışlarının önüne geçmek amaçlanmışsa da “Kira Artışına Yüzde Yirmi Beş Sınırı: Gerekli miydi? Piyasayı Nasıl Etkiledi?” isimli yazımızda da detaylıca belirttiğimiz üzere söz konusu kısıtlama nedeniyle ev sahipleri tedirgin hale gelmiş, evini yeni kiraya verecek ev sahiplerinin artırım kısıtlamalarının devam edeceği endişesiyle kira bedellerini baştan yüksek belirlemelerine ve buna bağlı kira fiyatlarının yükselmesine etki ettiğinden bahsetmiştik.
Yazımızın sonuç kısmında ise, fahiş kira artışlarının önüne geçmek amacıyla getirilen yüzde yirmi beş kira artırım sınırlamasının hiç getirilmemiş olsaydı, en yüksek TÜFE’nin on iki aylık ortalaması üzerinden yapılan artışların bile bugün yeni bir kiralama yapacak kişinin ödeyeceği kira bedelinden çok daha düşük seviyede olacağını belirtmiştik. Ayrıca, Sulh Hukuk ve İcra Hukuk Mahkemelerindeki kilitlenmenin yaşanmayacağını ve toplumsal olarak kira ilişkilerindeki huzursuzluğun oluşmayacağını da vurgulamıştık.
· 2 Temmuz 2024 İtibariyle Kira Artışları Nasıl Olacak?
Ekonomi kanadından yapılan açıklamalara göre, yüzde yirmi beş oranındaki sınırlamanın süresinin uzatılması beklenmiyor. Bu kapsamda, yeniden bir süre uzatımı gelmezse, 2 Temmuz 2024 tarihi itibariyle konutlarda uygulanacak kira artış oranlarında üst sınır, Türk Borçlar Kanunun 344. maddesi gereğince tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalama olacaktır.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli husus, TÜFE on iki aylık ortalamasının sadece üst sınır olduğudur. Yeni kira döneminde kira artış oranının belirlenmesinde öncelikle taraflar arasındaki kira sözleşmesine bakılır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranı TÜFE’nin on iki aylık ortalamasından daha düşük bir oran ise kira sözleşmesinde belirtilen oran geçerli olacaktır. Eğer ki taraflar arasında belirlenen kira artış oranı TÜFE’nin on iki aylık ortalamasından fazla ise kira artışında on iki aylık ortalama esas alınacaktır.
Bu durum, kiracılar ile ev sahipleri arasındaki anlaşmazlıkları önlemek adına dikkatle gözden geçirilmesi gereken önemli bir konudur ve kira artışlarının ekonomik koşullara uygun olarak düzenlenmesini sağlarken, tarafların haklarını da koruyacaktır.
· Yüzde Yirmi Beş Kira Sınırlaması ve TÜFE Arasındaki Fark: Geçmişe Dönük İstenebilir Mi?
Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1 ve Geçici Madde 2 ile konut kiraları bakımından, 1 Temmuz 2022 ile 1 Temmuz 2024 (bu tarihler dahil) tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde kira artış oranı, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerli olmuştur.
Yüzde yirmi beş sınırlamasının sona yaklaşmasıyla birlikte, farklı hukuki görüşler de gündeme gelmektedir. Bu görüşlerden biri; geçici maddelerin 2 Temmuz itibariyle işlerliğini yitireceği, yüzde yirmi beş sınırlaması yerine TÜFE on iki aylık ortalamasına göre 2022 ve 2023 yıllarına ait kira bedellerinin geçmişe dönük olarak yeniden hesaplanarak bulunan bedel üzerinden 2024 yılı kira bedelinin belirlenebileceği yönündedir.
Bu bakış açısı, ev sahipleri açısından umut verici görünse de, hukuken bir geçerliliği bulunmamaktadır. Bu yorumu yapan kişiler, “geçici madde”de belirtilen “geçici” kelimesi üzerinden yorum yaparak çıkarımda bulunmakta iseler de, kanun yapım sistematiği bu şekilde değildir. Geçici maddelerde var olan geçicilik, maddenin kendisiyle değil, hükmüyle alakalıdır. Bu nedenle, geçici madde başka bir kanunla yürürlükten kaldırılmadığı müddetçe ilgili kanundaki yerini korur; kendiliğinden geçiş dönemi bitince yürürlükten kalkmaz. Sadece madde içerisinde belirtilen tarih aralığındaki olaylara hukuken uygulanmaya devam eder.
Bunun sonucu olarak, yüzde yirmi beş kısıtlamasının bulunduğu 2022, 2023 ve 1 Temmuz 2024 tarihine kadar (bu tarih dahil) yapılacak hesaplamalarda yüzde yirmi beş kira artış sınırlaması, kısıtlamaya konu dönemin kira hesaplamalarında ve bunlara bağlı devamındaki hesaplamalarda halen dikkate alınacaktır.