Uyarlama Davası Nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi, “Aşırı İfa Güçlüğü” başlığı altında, sözleşmenin taraflarının öngörmediği, hayatın olağan akışı itibariyle öngörmelerinin de beklenmediği durumlar karşısında sözleşmenin yeni koşullara uygun hale getirilmesi istemini, uyarlamanın mümkün olmaması halinde ise sözleşmeden dönmesini isteme hakkını düzenlemektedir.
Maddenin gerekçesine göre, bu düzenleme, sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin bir istisnası olarak “işlem temelinin çökmesi” kavramına ilişkindir. Dürüstlük kuralları temelinde, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması veya dönme hakkının kullanılması için dört ana koşulun birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:
- Olağanüstü Durum: Sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen bir olağanüstü durum ortaya çıkmalıdır.
- Borçludan Kaynaklanmayan Sebep: Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
- Dürüstlük Kurallarına Aykırılık: Bu durum, ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek şekilde borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
- Borçlunun İfa Durumu: Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Bu koşullar gerçekleştiğinde, borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilir. Uyarlama mümkün olmadığında ise sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir; sürekli edimli sözleşmelerde dönme hakkı yerine fesih hakkı öne çıkar.
Kira sözleşmelerinde Uyarlama Mümkün mü?
Sözleşmenin uyarlanması kuralları, tüm sözleşmeler gibi kira sözleşmeleri için de uygulanabilir. Ancak, ilk derece mahkemeleri ve Bölge Adliye Mahkemelerinin kira sözleşmelerinde 5 yıllık süre dolmadan uyarlama davası açılıp açılamayacağına dair farklı görüşleri mevcuttur.
Kira sözleşmelerinde 5 yıl dolmadan uyarlama davası açılamayacağına dair Bölge Adliye Mahkemesi Kararları:
Konuyla ilgili güncel olarak 3 farklı Bölge Adliye Mahkemesince karar verilmiş olup, bu kararlardan Ankara Bölge Adliye Mahkemesi ve Bursa Bölge Adliye Mahkemesi kira sözleşmelerinde 5 yıl dolmadan uyarlama davası açılamayacağını benimsemiştir. Bu kararlara göre; konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin uzun süreli olması ve bu süre zarfında enflasyon gerçeğini göz önünde bulundurarak yeni kira dönemlerinde kiranın belirlenmesine yönelik TBK’nın 344. maddesinde ayrıntılı düzenleme yapmış olması karşısında, dönem içinde gerçekleşen enflasyonun TBK’nın 344/3. maddesinde belirtilen 5 yıllık süre dolmadan TBK’nın 138. maddesi uyarınca kiranın uyarlanmasını gerektirmeyeceğini kabul ederek, kira uyuşmazlıklarında 5 yıllık süre dolmadan uyarlama davası açılamayacaktır.
Bu Bölge Adliye Mahkemeleri’nin dayanak noktası ise; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2014/13-1614 esas 2014/900 karar sayılı kararı. Söz konusu ilamında; “…Yukarıdan beri açıklandığı gibi, Türkiye’de yıllardan beri ekonomik paketler açılmakta, ancak istikrarlı bir ekonomiye kavuşamamaktadır. Devalüasyonların ülkemiz açısından önceden tahmin edilemeyecek bir keyfiyet olmadığı, kur politikalarının her an değişebileceği bir gerçektir. Devalüasyon ve ekonomik krizlerin aniden oluşmadığı, piyasadaki belli ekonomik darboğazlardan sonra meydana geldiği bilinmektedir. Ülkemizde 1958 yılından beri devalüasyonlar ilan edilmekte sık sık para ayarlamaları yapılmakta, Türk parasının değeri dolar ve diğer yabancı paralar karşısında düşürülmektedir. Ülkemizdeki istikrarsız ekonomik durum davacı tarafından tahmin olunabilecek bir keyfiyettir.” demek suretiyle enflasyon ve dövizdeki olağan dışı artışların uyarlamanın koşullarından olan öngörülmezlik unsurunu oluşturmadığını benimsemiştir.
Kira sözleşmelerinde 5 yıl dolmadan uyarlama davası açılabileceğine dair Bölge Adliye Mahkemesi Kararı:
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, 2023/845 E., 2023/536 K., Tarih: 15/03/2023 sayılı kararı uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabileceğini belirtmiştir. Buna dayanarak uygulamada birçok uyarlama davası açılmıştır. Bu açılan davaların büyük çoğunluğu ise, ilk derece mahkemesince reddedilmiştir. Davacı taraflarca söz konusu kararların büyük çoğunluğu ise istinaf incelemesine gitmiştir. Önümüzdeki günlerde sadece tekil bir karar mı olduğu yoksa İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin genel görüşünün bu şekilde mi olduğu ortaya çıkacaktır.