Konut kiralarındaki %25 yasal artış kısıtlamasının kalkmasıyla birlikte, ne yazık ki kira sözleşmelerinden kaynaklanan tüm sorunlar ortadan kalkmayacak. “Kira Artışına %25 Sınırı: Gerekli miydi? Piyasayı Nasıl Etkiledi?” isimli yazımızda, başlıklı yazımızda, eski tarihli kira sözleşmelerinde ev sahiplerinin mağduriyetlerinden bahsedilmişti. Ayrıca, %25 kısıtlaması ve yargı süreçlerinin uzun olması nedenleriyle evlerini yeni kiraya verecek olan ev sahiplerinin, ileride artırım kısıtlaması olacağı endişesiyle kira bedellerini baştan yüksek belirlemelerine neden olduğu detaylıca anlatılmıştı.
Bu mağduriyetler nedeniyle, eski tarihli kira sözleşmelerinde düşük kalan kira bedellerinin yükseltilmesi amacıyla açılan kira tespit davaları ve diğer davalar(icra takibi, tahliye davaları) devam edecektir. Güncel kira rayicinin çok altında kalan kira bedellerinin güncellenmesi, Sulh Hukuk Mahkemelerindeki ana yüklerden biri olmaya devam ederken, kira tespit davalarındaki uzun süren yargılamalar ve kararların icra takibine konu edilebilmesi için kararın kesinleşmesinin beklenmesi halen büyük bir sorun teşkil etmektedir.
Tabii ki, mağdur olan ev sahipleri arasında özel bir parantez açılması gereken bir grup mevcuttur. Bu grup, evlerini 2021 yılında rayiç değer üzerinden kiraya veren ev sahipleridir. Konutlarını kiraya verdikten kısa bir süre sonra enflasyonun hızlı yükselişi ve ardından gelen %25 kira artırım sınırlaması nedeniyle, bu ev sahiplerinin kira bedelleri rayiç değerden uzak kalmıştır. Hatta, ödenen kira bedelinin oturulan sitenin aidat bedelinden bile düşük kaldığı birçok mağdur ev sahibi bulunmaktadır. 2021 yılında yapılan sözleşmelere yönelik olarak henüz 5 yıllık süre dolmadığından dolayı bu ev sahipleri kira tespit davası açamamaktadır. Ayrıca, enflasyon ve kira bedelinin rayiç değerin altında kaldığı gerekçesiyle uyarlama davası açmaları da hukuken mümkün olmadığından, bu ev sahipleri %25 kira artış kısıtlamasının ana mağdurlarıdır desek yanlış olmaz.
Söz konusu sınırlamanın kalkmasıyla birlikte kiracılar yönünden yeni ve daha büyük bir barınma sorunu ortaya çıkacaktır. Özellikle 2022 ve 2023 yıllarında, ileride kira artırım kısıtlaması olacağı endişesiyle yüksek belirlenen kira bedelleriyle kiraya oturanlar bu durumdan olumsuz etkileneceklerdir. Örneğin, şu anda 30 bin TL kira ödeyen bir kişi, TÜFE’nin 12 aylık ortalamaları üzerinden yapılacak zam ile kira bedelinin 45-50 bin TL aralığına çıkmasıyla birlikte emsal rayiç kira bedellerinin üstünde bir kira bedeli ödemek zorunda kalabilir.
Bu miktarlardaki kira bedelini ödemenin zorluğunun yanı sıra, aynı muhitte daha düşük bedellerle yeni bir ev kiralama ihtimali bulunan kiracılar, oturdukları evden çıkmak isteyeceklerdir. Bu durumda, kiracının fesih süresine uymaması nedeniyle ev sahipleri tarafından açılacak tazminat davaları gündeme gelecek ve Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) m. 325’in (kiracının fesih sürelerine uymadan erken feshi nedeniyle tazmin yükümlülüğü) halkımız tarafından öğrenilmesine vesile olacaktır.
2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi
Madde 325 – Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Sonuç olarak, eski kira sözleşmelerindeki düşük kalan kira bedelleri nedeniyle ev sahipleri mağdur olurken, yeni kira bedelleriyle kiraya çıkanlar, sınırlamanın kalkmasıyla birlikte emsal rayiç değer üzerinde kira bedeli ödemek zorunda kalacakları için sorunlar yaşayacaklardır. Bu durum, hukuki süreçleri ve mahkemelerdeki yükü artıracaktır. Bu sorunların giderilmesi ve sağlıklı bir kira piyasasının oluşması için geniş çaplı değişiklikler yapılmasına gerek yoktur. Aksaklıklara yönelik ufak düzeltmeler ile yargılama süreleri kısaltılabilir ve yargıya olan güven artırılabilir
Kira sözleşmelerinden kaynaklanan sorunların giderilmesi, kira bedellerinin düşmesi ve daha sağlıklı bir kira piyasasının oluşması için önerilerimiz:
1- Hakimin dosya üzerinde inceleme yaparak duruşma açmaksızın doğrudan karar verebileceği durumlarda yargılamanın dosya üzerinde yapılmasını düzenleyen yeni bir yargılama usulünün getirilmesi,
2- İcra iflas kanununda düzenlenen icranın geriye bırakılması kurumunun kira sözleşmesinden kaynaklanan davalarda uygulanmaması yönünde düzenleme yapılması,
3- İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında tahliyesine karar verilen kiracılara tahliye kararından sonra taşınma masraflarını karşılamaya yönelik olarak taşınma tazminatına hükmedilmesi ve taşınmaları için kiracıları dara düşürmeyecek şekilde belirli bir süre verilmesi, bu sürenin de tazminatın ödenmesinden sonra başlaması yönünde yasal düzenleme yapılması,
4- Kira tespit davalarında dava açılışı itibariyle dosya üzerinden yapılacak incelemede rayicin çok altında kaldığı tespit edilen kira bedelleri için dava bitinceye kadar “tedbiren” kira bedelinin yükseltilmesine ilişkin yetki sulh hukuk hakimlerine tanınması yönünde yasal düzenleme yapılması,
5- Ve son olarak mümkün olduğunca yeni Sulh Hukuk Mahkemeleri kurularak Sulh Hukuk Mahkemelerinin sayısının artırılması gerekecektir.
!!! Bu ve buna benzer daha fazla içeriğe kiragunlukleri.com’dan ulaşabilirsiniz. Siz de bizlere destek vermek için sosyal medyada paylaşım yapabilir, başınızdan geçen olayları sosyal medya hesaplarımızdan ve iletişim bölümünden bize yollayabilirsiniz. !!!
!!! Yasal Uyarı: Bu yazı, herhangi bir kişi veya kurumu hedef almamaktadır. Toplumun bilgilendirilmesi amacıyla kaleme alınmıştır. Yazıda yer alan bilgiler, okurların bilinçlendirilmesi ve benzer durumlarla karşılaşmamaları için hazırlanmıştır. !!!